Woningcorporaties naar ondernemerschap : beleidsvrijheid en risico's

              ^ Zo bOoy^ CL
mr''"
VERA-cursus:
"Woningcorporaties naar ondernemerschap:
beleidsvrijheid en risico's"
Datum
Plaats
Gastheer
Inleiders
23 oktober 1990
Koninklijke Nederlandse Jaarbeurs te Utrecht
H.W. Hageman RA
ir. C.H. Hinnen, S. Kalkman RA en drs. M.J. van Rijn
herziene deelnemerslijst (per 22/10/90)
Bïikker, drs. L.T. - Vlaardingen
Beishuizen, P. - Geldrop
Bergh, P.L.M, van den - Bom
Blankenstein, W.A. - Driebergen
Bosch, A. van den - Den Haag
Buul, drs. M.A. vam - Vlijmen
Cools, C.J.N. - Maastricht
Dekker, J.S. - Enkhuizen
Didden, J.H.A. - Zegveld
Dijk, G.H.A.M. van - Berlicum
Elburg, drs. G.J. van - Amsterdam
Erven, G.S. van - 's-Gravenzande
Evers, P. - Roermond
Ewoldt, A. - Diemen
Florusse, J. - Amsterdam
Geloof, G. van - Oosterhout
Hakvoort, K.J. - Vinkeveen
Hendriks, J.C.M. - Bemmel
Hinten, H.J.M. - Oosterhout
Hooge, L.A.M, de - Bergen op Zoom
Hulsenbeek, drs. W.E. van - Amstelveen
Ministerie VROM
Woningst.Hertog Hendrik v.Loth.
TRN Bakker & Versteegh
Van Veenendaal en Blankenstein
Ministerie VROM
TRN Groep/NAH de Tombe
NCIV BV
VB Accountants
VB Accountants
Coopers & Lybrand Dijker Van Dien
KPMG Klynveld Kraayenhof & Co
Nationale Woningraad
Bouwver. St. Josef
Ziekenfonds Amsterdam & Omstreken
Woningbouwer. Dr. Schaepman
Woningstichting Oosterhout
Moret Ernst & Young
TRN Groep/NAM de Tombe
VB Accountants
Ministerie van Financiën
KPMG Klynveld Kraayenhof & Co
3938X
m
lerschot, P.J. - Rijswijk
Jansen, M.W. - Breda
Janssen, J.A. - Puiflijk
Kamperman, M.H. - Maarsbergen
Kempers, J.C.M. - Nijkerk
Kiers, J. - Hoogeveen
Kleijn, L.J.H, de - Schijndel
Knol, J.W. - Hattem
Kollenburg, W.J.A. van - Goirle
Korsten, M.H.J. - Sittard
Lemmens, J.P. - Reusel
Mensink, H.F.J. - Harbrinkhoek
Milligen, drs. E. van - Otterlo
Mourik, mr. P. van - Oudenbosch
Oosterom, drs. W. - Wychen
Pappenheim, drs. A.L. - Amsterdam
Riege, E.A.R. - Capelle a/d IJssel
Rovers, H.L.M. - Reuver
Ruiter, D. - Oenkerk
Ruiter, W. de - Dordrecht
Sloot, drs. A.C.M.J. van der - Boxtel
Smand, A. - Beekbergen
Smit, drs. J.F.A. - Breda
Smits, W.T.G. - Stokkiom
Spek, CA. van der - Gouda
Spelbos, B.A. - Almere
Stolp, drs. S.M. - Naarden
Stomps, drs. B.W.Ph. - Heeze
Tilburgs, P.J. - Obbicht
Toet, drs. J.C. - Oegstgeest
Vermaas, D. - Klaaswaal
Visser, W. - Oud-Beijerlen
Vreugdenhil, G. - Hilversum
Walboomers, G. - Ravenstein
Weijde, P. van der - Krimpen a/d Lek
Werf, drs. C.N.J. van der - Helvoirt
Wijngaards, H.J.W. - Vaassen
Wouters, drs. C.P.W.M. - Didam
Zijlstra, W.G. - Rotterdam
3938X
Ministerie VROM
Woningbouwver. St. Laurentius
VB Accountants
VB Accountants
Nfunens stuurgroep Nonprofits
VB AccoTintants
Bouwver. Huis en Erf
Knol, Roos & Co, accountancy
TRN Groep/NAM de Tombe
TRN Bakker en Versteegh
Moret Ernst & Young
Accountantskantoor P.J. de Kok
Coopers & Lybrand Dijker Van Dien
Stichting Woningbouw St. Bemardus
Coopers & Lybrand Dijker Van Dien
Ministerie VROM
GAD Rotterdam
VB Accountants
Nationale Woningraad
Moret Ernst & Young
TRN Groep/NAM de Tombe
VB Accountants
Woningbouwver. Volkshuisvesting
VB Accountants
BDO CampsObers
Coopers & Lybrand Dijker Van Dien
BDO CampsObers
NCIV BV
VB Accountants
Vekemans & Berk
VB Accountants
TRN Groep/NAM de Tombe
Moret Ernst & Young
Woningstichting Maaslzind
KPMG Klynveld Kraayenhof & Co
Namens stuurgroep Nonprofits
Nationale Woningraad
Stadsaccoiintantsdienst Gem. Arnhem
Paardekooper & Hoffman
Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting
Directie Onderzoek en Kwaliteitszorg
INSPECTIE-INSTRUMENT
INSTELLINGEN
VOLKSHUISVESTING
Werkgroep DGVH;
Van Dien + Co Organisatie
april 1989
Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening
en Milieubeheer
INHOUD
bladzijde
VOORWOORD 4
HOOFDSTUK 1: INLEIDING 5
1.1 Herijking van het toezicht 5
1.2 Aanpak inspectiemethodiek 6
1.3 Stand van zaken 6
1.4 Opbouw van het rapport 8
HOOFDSTUK 2: DIAGNOSE STELLEN BIJ INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING 9
2.1 Enkele achtergronden 9
2.2 Randvoorwaarden 9
2.3 Kern ontwikkelde methode 10
2.4 Proefinspecties 11
HOOFDSTUK 3: INSPECTIESTRATEGIE 12
3.1 Toetsbare normen 12
3.2 Gedefinieerde meetpunten 13
3.3 Een afgestemd instrumentarium 16
3.4 Een duidelijke inspectie-aanpak 19
HOOFDSTUK 4: WAT IS EEN GOED INSPECTIE-INSTRUMENT? 22
4.1 Waaraan toetst het inspectie-instrument? 22
4.2 Welke informatie moet de doorlichting opleveren? 23
4.3 Uitwerking 24
HOOFDSTUK 5: DE ROL VAN DE INSPECTEUR 25
HOOFDSTUK 6: DE INSPECTIE 27
3
VOORWOORD
In de Volkshuisvesting vervullen de sociale verhuurders een belangrijke
rol in het beheren van sociale huurwoningen. Dit betreft ongeveer 37
procent van de totale woningvoorraad, ofwel ruim 2 miljoen huurwoningen.
Het toezicht op het beheer door sociale verhuurders van deze woningen,
zoals is vastgelegd in Art.59, lid 7 van de Woningwet is de afgelopen
jaren sterk in beweging gekomen.
Dit heeft mede geresulteerd in de Nota toezicht instellingen volkshuis­vesting,
die op 15 juli 1987 aan de Tweede Kamer werd aangeboden.
Tegelijkertijd met het opstellen van deze Nota zijn de eerste stappen
gezet om te komen tot een herijking in de uitvoering van het toezicht
op sociale verhuurders door de overheid. Het vernieuwen van het bestaande
inspectie-instrument is een logisch gevolg hiervan.
In nauwe samenwerking met Van Dien + Co Organisatie is er een instrument
ontwikkeld, dat naar mijn mening recht zal kunnen doen aan de wederzijdse
verantwoordelijkheid voor de sociale huursector. Tijdens de ontwikkeling
van dit nieuwe inspectie-instrument, zoals in dit rapport gepresenteerd,
is het instrument op beperkte schaal in de praktijk op zijn bruikbaarheid
getoetst.
Uitgaande van het op dit moment bereikte resultaat ben ik me ervan bewust,
dat in goed overleg met de betrokkenen, te weten VNG, gemeenten, NWR, NCIV
en corporaties de introductie en de toepassing van dit nieuwe instrument
de komende tijd nog de nodige aandacht zal vergen.
Met dit perspectief voor ogen wil ik het nu bereikte resultaat onder Uw
aandacht brengen.
De plv. Directeur-Generaal van de Volkshuisvesting,
ir. A. Hoelen.
4
HOOFDSTUK 1: INLEIDING
1.1 Herijking van het toezicht
In juni 1985 vond er een Mondeling Overleg plaats over het jaarverslag
van de Algemene Rekenkamer, waarbij het functioneren van het rijkstoe-zicht
op woningcorporaties en gemeentelijke woningbedrijven uitgebreid
aan de orde werd gesteld.
In het jaarverslag over 1984 van de Algemene Rekenkamer werden de
volgende tekortkomingen in het rijkstoezicht gesignaleerd:
. een structurele achterstand in de toezending van jaarstukken door
deze instellingen, waardoor het rijkstoezicht niet adequaat functio­neert;
. de toegankelijkheid van informatie uit de jaarrekeningen laat te wen­sen
over;
. de frequentie van de inspectiebezoeken voldoet niet aan de gestelde
norm (eens in de drie tot vier jaar inspectie bij de betreffende
instellingen);
. de gemeentelijke woningbedrijven worden niet betrokken bij het rijks­toezicht
in casu rijksinspecties;
. het ontbreken van een gesystematiseerde opzet en rapportage van het
inspectiebeleid.
Op 15 juli 1987 werd de Nota Toezicht Instellingen Volkshuisvesting
aan de Tweede Kamer aangeboden. Uit oogpunt van toezicht op woningcor­poraties
en gemeentelijke woningbedrijven zijn hieruit twee hoofdlij­nen
van het beleid van belang:
1. De systematiek, diepgang en frequentie van het rijkstoezicht worden
verbeterd.
2. Er komt een jaarlijkse rapportage in de memorie van toelichting op
de begroting aan de Tweede Kamer, waarin de bevindingen van het
rijkstoezicht zullen worden weergegeven.
Bijna tegelijkertijd met de Nota Toezicht aan de Tweede Kamer gaf het
Directoraat-Generaal van de Volkshuisvesting, Directie Onderzoek en
Kwaliteitszorg de opdracht aan Van Dien + Co Organisatie tot het ont­wikkelen
van een nieuw inspectie-instrument. Het was duidelijk, dat het
bestaande inspectie-instrumentarium aan herijking toe was.
5
1.2 Aanpak inspectiemethodiek
Uitgangspunt bij de ontwikkeling van deze nieuwe methodiek vormde het
standpunt, dat een instelling zelf verantwoordelijk dient te zijn voor
de resultaten in het beheren van haar woningbezit. In hoeverre de in­stelling
alle bedrijfsprocessen beheerst, die voor een verantwoord
functioneren van belang zijn, is dan vervolgens een vraag, die tijdens
de inspectie dient te worden beantwoord. Hiertoe wordt gebruik gemaakt
van een inspectie-instrument.
De inspectiemethodiek, die in nauwe samenwerking tussen het DGVH en Van
Dien + Co Organisatie is ontwikkeld, gaat uit van de volgende inspec­tiestrategie:
. een concentrische aanpak (zie figuur 1 );
. een vragenlijst en
. een scoringsoverzicht.
De uitwerking van deze inspectiestrategie te zamen met de vooraf be­paalde
randvoorwaarden vinden hun neerslag in de bouw van het inspec­tie-
instrument .
Het inspectie-instrument,dat bij de uitvoering van een reguliere in­spectie
wordt gebruikt, bestaat globaal uit drie modules, namelijk:
1. een bedrijfskundig moduul,
2. een financieel moduul en
3. een moduul wetten en voorschriften.
Ter uitvoering van het inspectie-instrument door de reguliere inspec­teur
zijn een drietal boeken geschreven voor zowel intern als extern
gebruik, intern te weten :
. een handboek, waarin informatie wordt gegeven over de inspectiemetho­diek
en -instrument;
. een instructieboek, waarin een praktische handleiding wordt gegeven
in de toepassing van het instrument;
en extern :
. een werkboek, waarmee de inspectie kan worden verricht.
1.3 Stand van zaken
Na afronding van de opdracht aan Van Dien + Co Organisatie zijn de drie
boeken door het Directoraat-Generaal van Volkshuisvesting in een be­leidsmatige
context nader bestudeerd. Dit leverde slechts beperkte ver­anderingen
en aanpassingen op van het produkt. Echter de inspectieme­thodiek
bleef hierbij onaangetast.
De aandacht ging vooral uit naar een goede formulering van de vragen,
zoals deze zijn opgenomen in het werkboek voor de inspectie.
6
Figuur 1: De concentrische aanpak
1 4 0 verificatie vragen Ceil<e 3 jaar)
3 6 principiële vragen Celice 3 jaar)
15 kengegevens Cieder jaar)
In feite moeten deze werkzaamheden aan het inspectie-instrument, het
operationeel maken hiervan, gezien worden als een periodiek proces. Dit
proces om de vragen bij te stellen en te herformuleren behoort tot het
normale periodieke onderhoud van het inspectie-instrument en past
binnen het kader van het up-to-date houden van het toezicht op corpora­ties.
Zoals in paragraaf 1.2 is aangegeven, bestaat het inspectie-instrument
uit drie modules, te weten een bedrijfskundig moduul, een financieel
moduul en een moduul wetten en voorschriften. De eerste en laatste
moduul kunnen op dit moment als operationeel worden beschouwd. De ont­wikkeling
van deze modules is afgerond en beleidsmatig verwerkt. Het
financiële moduul echter is nog in ontwikkeling. Zodra dit moduul is
ontwikkeld en op zijn werking is getoetst, zal dit onderdeel van het
inspectie-instrument op de daarvoor bestemde plaats hieraan worden toe­gevoegd.
7
1.4 Opbouw van het rapport
In de hoofdstukken 2 tot en met 5 wordt de weg, die is bewandeld met de
ontwikkeling van een nieuwe inspectiemethode en het daarop gebaseerde
inspectie-instrument, besproken.
Hoofdstuk 2: Algemene theoretische achtergrond van de inspectiemethode
Deze algemene theoretische basis, de bedrij fsdiagnose, is geleverd door
Van Dien + Co Organisatie en werd in de opdracht voor het ontwikkelen
van een inspectie-instrument instellingen volkshuisvesting op een
geheel eigen wijze vertaald voor de non-profit huursector.
Uitgaande van deze theoretische bedrij fsdiagnose werden de volgende
onderwerpen aangepakt:
Hoofdstuk 3: Inspectiestrategie
Dit hoofdstuk beschrijft de uitgangspunten van de inspectiestrategie.
Als uitwerking komt de kern van het inspectie-instrument aan de orde.
De structuur van dit instrument bestaat uit de verwevenheid van func­ties
en aspecten binnen een matrix.
Hoofdstuk 4: Inspectie-instrument
Dit hoofdstuk geeft antwoord op de vraag naar de doelen, die met de
toepassing van het inspectie-instrument worden beoogd.
Hoofdstuk 5: Rol inspecteur
Onafhankelijk van de toepassing van een instrument wordt in dit hoofd­stuk
de verschillende rollen van een inspecteur belicht bij de inspec­tie
van een corporatie.
Hoofdstuk 6: Inspectie
In dit hoofdstuk wordt in globale termen de bij de inspectie van een
corporatie te volgen procedure beschreven.
8
HOOFDSTUK 2: DIAGNOSE STELLEN BIJ INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING
2.1 Enkele achtergronden
In het voorjaar van 1986 ontving Van Dien + Co Organisatie van het
Ministerie van VROM de opdracht om haar te adviseren over een nieuw
inspectie-instrument ten behoeve van het toezicht op instellingen
volkshuisvesting.
De keuze voor Van Dien + Co Organisatie was niet zonder reden.
Prof. dr. P.M. Kempen, firmant van Van Dien + Co Organisatie, publi­ceerde
onder de naam "Bedrijfsdiagnose" (Samson, 1980) de eerste com­plete
doorlichtingsmethode in Nederland die uitging van preventieve
conditiemeting. Latere varianten van deze methode werden door hem
gepubliceerd onder de namen "Organisatiediagnose" (voor de non-profit
sector) en "Management Audit" (voor grotere organisaties). Kempen gaat
ervan uit dat door een eenvoudige periodieke conditiemeting van het
hele organisatiegebeuren sluimerende bedreigingen hiervan worden onder­kend
en binnen de gezichtskring van de leiding kunnen worden gebracht.
Het is primair deze gedachte van het tijdig opmerken van desastreuze
ontwikkelingen in organisaties die het DGVH heeft aangesproken.
Inmiddels is door Van Dien + Co Organisatie in ruime mate ervaring met
Bedrijfsdiagnose opgedaan. Natuurlijk zijn ook een aantal aanpassingen
en verfijningen doorgevoerd. Daarvan moet er tenminste één genoemd
worden.
Bedrijfsdiagnose gaat ervan uit dat een organisatie gezond is als er
evenwicht is tussen doelen en middelen. Dat evenwicht wordt vastgesteld
aan de hand van een zestal vaste indicatoren. In de ten behoeve van het
DGVH ontwikkelde doorlichtingsmethode zijn deze indicatoren vervangen
door een zestal andere. Hierbij gaat het om die indicatoren die vanuit
de beleidsoptiek van het Ministerie van VROM primair prestatiebepalend
zijn voor instellingen, te weten: markt-omgeving; democratie-participa­tie;
organisatie-informatie; productiemiddelen (inclusief personeel),
producten-diensten en financiën (zie verder 3.2 B: prestatiebepalende
aspecten). Op deze wijze is gezorgd voor een directe verankering van de
actuele bestuurlijke inzichten van VROM in de doorlichtingsmethode.
2.2 Randvoorwaarden
Aan de te ontwikkelen doorlichtingsmethode werden door het Ministerie
van VROM een aantal randvoorwaarden gesteld. Zo diende de doorlichting
in relatief korte tijd te worden uitgevoerd. Ondanks dat diende de
aanpak effectief te zijn, dat wil zeggen een voldoend betrouwbaar en
overtuigend beeld van de situatie op te leveren. Betrouwbaar, omdat
overtreding van regels correct moet worden vastgesteld.
9
Overtuigend, omdat toekomstig falen pas bewezen kan worden, nadat zich
dat daadwerkelijk heeft voorgedaan. Om al deze redenen zou het resul­taat
van de doorlichting logisch en overzichtelijk gepresenteerd moeten
(kunnen) worden. Voorts zouden de inspectiebevindingen geaggregeerd
moeten kunnen worden ten behoeve van beleidsmatige werkzaamheden.
Om aan al deze randvoorwaarden tegemoet te komen werd een zogenaamd
functiemodel van een woningcorporatie ontwikkeld. In een functiemodel
kunnen de belangrijkste processen van vrijwel elke woningcorporatie
zichtbaar worden gemaakt. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen
managementprocessen (beleid), het primaire proces dat de hoofddoelstel­ling
realiseert (te weten het omzetten van een woningbehoefte in woon­genot)
en ondersteunende processen (te weten administratie en onder­houd).
Voor details, zie 3.2 A.
2.3 Kern ontwikkelde methode
De hierboven genoemde ingrediënten, de prestatiebepalende aspecten en
de functies uit het functiemodel, vormen de kern van de ontwikkelde
methode van doorlichting. De redenering is nu als volgt.
Elk van de door het ministerie van VROM geselecteerde aspecten (be­leidsdoelen)
zal richtinggevend moeten zijn voor het gedrag (van de
leiding) van een woningcorporatie. Het ministerie van VROM verwacht
dat zijn beleidsdoelen, gebundeld in zes aspecten, via management- of
stuurprocessen vervolgactiviteiten oproepen in het primaire proces en/
of in een of meer ondersteunende processen van een woningcorporatie.
Als eerste stap in het ontwikkelen van een doorlichtingsmodel zijn
daarom tegen de achtergrond van onderstaande matrix meetvragen ontwor­pen.
Principe schema:
1. Beleidsproces
2. Primair proces
3. Ondersteunende
processen
Aspect 1 Aspect 2 , Aspect 6 j
f • • • • • • • • 1
1 • • • • • • • • 1
» •••••••• 1
Deze meetvragen zijn de zogenaamde basisvragen. Zij zijn onderscheidend
tussen goede en minder goede woningcorporaties met betrekking tot het
realiseren van voor VROM belangrijk beleidsaspecten. Het gebruik van
het functiemodel maakt het mogelijk om niet alleen te signaleren of een
10
bepaald aspect gerealiseerd wordt, maar ook om aan te geven in welk
proces stagnatie optreedt.
Voor een succesvolle toepassing van het functiemodel in een doorlich­ting
moet dit niet te ingewikkeld zijn. Mede daarom kent deze methode
in essentie maar 6 * 6 = 36 vragen. De door VROM opgestelde vragen heb­ben
bovendien veelal slechts betrekking op de input of de output van de
processen uit het functiemodel.
Soms vraagt een deelgebied in een proces extra aandacht. Dat is steeds
het geval als VROM van mening is dat een bepaalde activiteit belangrijk
is, terwijl de woningcorporatie niet zelf kan aantonen dat zij deze ac­tiviteit
daadwerkelijk beheerst. De inspecteur zal dan de aanwezige
vormen van beheersing traceren. Te denken valt aan: interne controle's,
planning en reviews enzovoorts, en de mate waarin deze zaken geformali­seerd
en gedocumenteerd zijn.
Om dergelijke vormen van beheersing te traceren is het nodig dat de in­specteur
behalve basisvragen in voorkomende gevallen verificatievragen
en andere aanvullende vragen stelt en uiteraard de antwoorden verifi­eert.
2.4 Proefinspecties
Een prototype van dit nieuwe inspectie-instrument is beproefd bij een
zestal woningcorporaties in oktober 1987.
Tijdens deze proefinspecties is positief op het nieuwe inspectieinstru­ment
gereageerd. Men ondervond de doorlichting minder bedreigend dan
men aanvankelijk had vermoed.
Men waardeerde het dat het instrument niet alleen de fouten aanwees die
in het verleden gemaakt waren, maar ook op verbeteringsmogelijkheden in
de toekomst attendeerde. Wel vond men dat de normen die met name in de
basisvragen gehanteerd werden op een aantal plaatsen moesten worden
aangescherpt om daadwerkelijk onderscheidend te kunnen zijn.
De meeste bevrediging gaf ons echter de opmerking van enkele directies
dat het instrument ook een duidelijk persoonlijk hulpmiddel kan zijn om
(in de eigen woningcorporatie) tot een goede besturing en toetsing van
het handelen te komen.
11
HOOFDSTUK 3: INSPECTIESTRATEGIE
Het ontwikkelen van inspectie-instrumenten is niet goed mogelijk zonder
duidelijke uitgangspunten. In de inspectiestrategie worden deze uit­gangspunten
met name genoemd en met elkaar in verband gebracht :
. toetsbare normen (zie 3.1);
. gedefinieerde meetpunten (zie 3.2);
. een afgestemd instrumentarium (zie 3.3);
. een duidelijke inspectie-aanpak (zie 3.4).
Voor alle duidelijkheid, de hierna geschetste aanpak richt zich uit­sluitend
op de situatie bij een reguliere inspectie.
3.1 Toetsbare normen
De algemene toetssteen voor het inspectie-instrument is de norm dat:
"een corporatie moet voldoen aan de eisen die redelijkerwijs aan een
corporatie in vergelijkbare omstandigheden kunnen worden gesteld".
Op zich is deze norm nogal vanzelfsprekend en kan nauwelijks een punt
van discussie zijn. Probleem is echter dat ze nauwelijks direct toets­baar
is. Immers vrijwel geen enkele corporatie verkeert in "vergelijk­bare
omstandigheden". Om ondanks dit probleem toch aan deze norm te
kunnen toetsen, zijn er een aantal afgeleide normen geformuleerd.
Hiervan mag redelijkerwijs worden verondersteld dat, wanneer eraan vol­daan
wordt, ook aan de algemene norm wordt voldaan.
Het gaat om drie normen :
1. Blijven voldoen aan de erkenningscriteria; deze criteria maken dus
deel uit van elke inspectie.
2. Aantonen dat zij in staat is tot doelgericht besturen; dat betekent
dat een corporatie aannemelijk moet maken dat er sprake is van
effectieve planning en controle in alle vitale functies. Deze func­ties
staan in het "functiemodel", dat later wordt beschreven.
3. Overtuigend laten zien dat zij een toekomstgerichte oriëntatie
heeft. De inspectie is dus sterk prospectief van karakter. Bij de
ontwikkeling van het instrument heeft het vroegtijdig signaleren van
problemen voorop gestaan.
Zie voor verdere verdieping van de normen par. 4.1.
12
3.2 Gedefinieerde meetpunten
De hierboven genoemde normen zijn het vertrekpunt geweest. Daarna kwam
de vraag naar voren: Welke meetpunten zijn geschikt om het voldoen aan
die normen, dan wel de intentie om ernaar te handelen, overtuigend te
toetsen? Wij hebben ons daarbij laten leiden door twee overwegingen:
A. Functies en subfuncties,
B. Aspecten.
A. Functies en subfuncties
In de eerste plaats werd vastgesteld dat elke corporatie in zijn be­drijfsproces
altijd een bepaald aantal functies, en daarmee samenhan­gende
subfuncties moet vervullen. Dit heeft geleid tot een functiemodel
voor woningcorporaties, zie figuur 2. Van elke functie kunnen resul­taat-
gebieden afgeleid worden. Dat zijn concrete activiteiten die ver­richt
moeten worden om een functie succesvol te vervullen. De functies
zelf hoeven niet noodzakelijk samen te vallen met de afdelingen binnen
de corporatie.
Korte typering van het functiemodel :
. beschrijft een corporatie in termen van in-
. geeft aan welke functies er zijn namelijk :
en output;
Functie
Beleid
Korte omschrijving
Hoogste niveau, verantwoordelijk voor de keuze van de
organisatiedoelen, de beleidsdoelen en de inrichting
van het primaire proces van de corporatie.
Verwerven Onderdeel van het primaire proces belast met product­ontwikkeling,
bepalen van de functionele en technische
specificaties en het op basis daarvan kopen, bouwen of
afstoten van woningbezit.
Vernieuwen en
instandhouden
Handhaven respectievelijk veranderen van de functionele
en technische specificaties van het product van de cor­poratie
door middel van instandhouding (inschakeling
van de onderhoudsfunctie) of vernieuwing van het wo­ningbezit.
Verdelen en Onderdeel van het primaire proces, moet voorzien in
verhuren "betaalbaar woongenot" (primaire doelstelling).
Onderhoud Ondersteunend proces; zorgt voor instandhouding van ge­creëerd
woningbezit.
Administratie Ondersteunend proces, zowel ten aanzien van verhuur als
onderhoud.
13
Figuur 2: Functiemodel woningcorporatie
omgeving
\ | /
\A/oning - _
behoefte
beleid
verw/erven
beheren produkt:
verdelen
verhuren
^ f 1 f
I I ondersteunen I •
administratie onderhoud
woon­genot
verwerven: kopen; bouwen
beheren: vernieuw/en; instandhouden
B. Aspecten
Een tweede overweging is het gegeven dat vanuit de beleidsoptiek van
het ministerie van VROM, voor alle corporaties bepaalde, specifieke
invalshoeken prestatiebepalend zijn (zie figuur 3). Die invalshoeken
hebben wij aspecten genoemd. We zijn van zes aspecten uit gegaan die
het Ministerie nu zeer belangrijk vindt, te weten: markt-omgeving;
democratie-participatie; organisatie-informatie; produktiemiddelen;
produkten-diensten en financiën.
Aspect
1. Markt en omgeving
De markt van een corporatie wordt gevormd door bewoners en potentiële
bewoners met al hun eisen en wensen ten aanzien van hun woongenot. De
omgeving van een corporatie bestaat uit personen en organisaties buiten
de corporatie zelf, die op één of andere manier een belang hebben bij
het functioneren of invloed hebben op het functioneren van de corpora­tie.
Voorbeelden hiervan zijn het rijk, de gemeente, andere corpora­ties,
aannemers, projectontwikkelaars enzovoorts. Daarnaast kan ook "de
maatschappij" tot omgeving van een corporatie worden gerekend. In die
maatschappij immers, spelen zich allerlei ontwikkelingen af waarmee een
corporatie, vroeger of later, ook te maken gaat krijgen. Te denken valt
14
daarbij bijvoorbeeld aan technische ontwikkelingen (automatisering) en
politieke ontwikkelingen (wijziging financieringsstructuur).
2. Democratie en participatie
Onder democratie en participatie wordt verstaan zowel de invloed en in­spraak
van bewoners, woningzoekenden en leden op de gang van zaken in
de corporatie, als de controleerbaarheid van de door de corporatie
uitgeoefende functies. In beide gevallen gaat het niet alleen om de
objectieve mogelijkheden die een corporatie daartoe formeel biedt, maar
ook om de wijze waarop en de mate waarin de corporatie de bewoners daar
actief in betrekt.
3. Organisatie en informatie
Met de organisatie van een corporatie wordt de structuur bedoeld waar­binnen
de corporatiefuncties worden uitgeoefend en de managersprincipes
of systemen die daarbij worden gehanteerd. Hier gaat het dus om de or­ganisatiestructuur,
de onderlinge samenwerking binnen het werkapparaat
en om de systemen, procedures en instrumenten, die in het werkapparaat
worden gebruikt. Ook het bestuurlijk functioneren en de stijl van lei­dinggeven
dienen als onderdeel van de organisatie te worden beschouwd.
Onder informatie worden zowel informatiebehoefte als informatievoorzie­ning
begrepen. Het gaat hierbij enerzijds om het kennen van de informa­tiebehoefte
van de corporatie zelf, de bewoners en de omgeving. Ander­zijds
om de uitwisseling van informatie tussen deze geledingen, dus
vanuit de corporatie bezien zowel het verstrekken als het ontvangen van
informatie.
4. Produktiemiddelen (exclusief woningbezit)
De produktiemiddelen van een corporatie zijn die middelen die een
corporatie gebruikt bij de uitoefening van haar functie. De belangrijk­ste
produktiemiddelen van een corporatie zijn de personeelsleden van
het werkapparaat. Ook de huisvesting van het werkapparaat, kantoorarti­kelen,
gereedschap enzovoorts zijn produktiemiddelen van de corporatie.
Tenslotte worden ook personen en bedrijven die taken voor de corporatie
verrichten tot de produktiemiddelen van de corporatie gerekend (denk
hierbij aan de uitbesteding van onderhoud).
5. Produkten en diensten
Het feitelijke produkt van een corporatie is de verschaffing van woon­genot
aan bewoners. Dit produkt is samengesteld uit een groot aantal
produkten en diensten. Te denken valt hierbij aan het verwerven van
woningen, woningverbetering, onderhoud, toewijzingen enzovoorts.
Daarnaast kan een corporatie ook nog additionele produkten of diensten
leveren. Dit zijn die produkten of diensten die niet tot het primaire
taakgebied van een corporatie behoren, zoals bijvoorbeeld het verrich­ten
van werkzaamheden voor een andere corporatie.
Figuur 3: Prestatiebepalende aspecten
,^ PUNCTIEMODEL 1
>A/QNINGCORPORATIE 1
m a r k t en omgeving
dennocratie e n o a r t i c i D a t ie
o r g a n i s a t i e en infornrtatie
D r o d u k t i e m i d d e i en
p r o d u k t e n en d i e n s t en
f i n a n c i ën
6. Financiën
De kern van dit aspect in het kader van het functioneren van een corpo­ratie
is de wijze waarop die corporatie qua planning en qua verantwoor­ding
omgaat met al die handelingen die invloed hebben op de balans en/
of de winst- en verliesrekening van de corporatie. Kortom, past het ge­voerde
beleid binnen de beschikbare middelen ?
Het totaalbeeld over het functioneren van een corporatie ontstaat door
deze functies en aspecten samen te brengen. Zo onstaat een matrix van
meetpunten (zie figuur 4). In de matrix kunnen wij de resultaten, de
meetwaarden van het inspectiebezoek scoren.
3.3 Een afgestemd instrumentarium
Onderkend werd dat in de inspectiestrategie een onderscheid gemaakt
moet worden tussen toezicht op micro- en toezicht op macroniveau. Op
microniveau betekent: toezicht op de individuele corporatie. Dat is
inclusief een toekomstgerichte, preventieve diagnose.
16
Figuur 4: Matrix van meetpunten
verwerven S
vernieuwen;
inst:andhouden
verhuren 4
onderhoud 5
administrat^ie G
Op macroniveau wil dit zeggen: een landelijk beeld opbouwen van de
ontwikkelingen van alle corporaties. Zie figuur 5 voor een samenhangend
relatiemodel. Het is duidelijk dat daarvoor een afgestemd instrumenta­rium
een eerste vereiste is,
Hoe belangrijk vragenlijsten en formulieren ook zijn, uiteindelijk is
het oordeel van de inspecteur doorslaggevend. Het spreekt vanzelf dat
elke inspecteur een gedegen kennis moet hebben van de erkenningscrite­ria.
Hij moet voorts in staat zijn inhoud te geven aan het begrip
"doelgericht besturen".
Van hem wordt dus ook een bedrijfskundig inzicht verwacht. Belangrijk
is dat hij zijn oordeel overtuigend kan overbrengen en vastleggen.
17
Figuur 5: Relatiemodel
F U N C T I ES
beleid
verw/erven beheren
v e r d e l e n v e r h u r en
o n d e r s t e u n en
BELEID BIJSTELLEN
HET O P B O U W E N VAN
EEN N A T I O N A A L BEELD
18
Weliswaar krijgt elke inspecteur dezelfde vragenlijst mee, in zoverre
objectiveert de gekozen methode. Het wegen van de antwoorden op de ge­stelde
vragen blijft echter enige ruimte bieden voor persoonlijke
interpretatie. Om die reden dient de inspecteur zijn conclusies ook
overtuigend te (kunnen) motiveren.
3.4 Een duidelijke inspectie-aanpak
In de inspectiestrategie is gekozen voor een concentrische aanpak met
drie verschillende instrumenten, te weten kerngegevens, basisvragen en
verificatievragen. Het geheel wordt ondersteund met een compleet "werk­boek
voor de inspectie". Het kan worden gebruikt zowel bij de voorbe­reiding,
tijdens de inspectie als om de resultaten in vast te leggen.
A. Kerngegevens
Jaarlijks.
Deze gegevens worden jaarlijks verzameld van alle corporaties. Daartoe
wordt vanuit een centraal punt een eenvoudig schriftelijk vragenlijstje
naar elke corporatie toegezonden. Eenvoudig, omdat het aantal vragen
zeer beperkt is en het antwoord erop in ja-nee termen danwei een getal
is te geven. De vragen zijn gebaseerd op ervaringen van inspecteurs in
relatie tot het functiemodel. Zij geven VROM een indicatie of er in de
corporaties "doelgericht bestuurd" wordt.
Zo wordt er bijvoorbeeld gevraagd of er binnen de corporatie een be­leidsplan
beschikbaar is. Het antwoord is indicatief. Niettemin is het
landelijke beeld hiervan voor VROM van belang. Het wint aan waarde
naarmate deze gegevens betrouwbaarder door de corporaties worden ver­strekt
en als trendinformatie beschikbaar komen.
De kerngegevens worden niet verzameld in het kader van de beoordeling
van de individuele corporatie. Het is wel een instrument in het kader
van de inspectiestrategie. Het is niet de bedoeling om het antwoord op
de kernvragen harder te maken door bijvoorbeeld een beleidsplan of
andere stukken mee te laten zenden. Als dat gebeurt, wordt dit instru­ment
het verlengstuk van de reguliere inspectie en de jaarverslagleg­ging.
Bovendien mist het dan de charme van de eenvoud.
Natuurlijk is het mogelijk dat de inspecteur van de beantwoording ken­nisneemt
alvorens zijn inspectie uit te voeren. Het is één van de
informatiebronnen die hij raadpleegt bij de voorbereiding en uitvoering
van zijn inspectie.
19
B. BASISVRAGEN
Kern van de reguliere inspectie.
Al eerder werd opgemerkt dat het werkboek zich baseert :
. op de functie en subfuncties die een corporatie vervult;
. op de aspecten die het functioneren van corporaties
kenmerken.
Dit heeft zijn weerslag in de matrix van figuur 4.
Matrixprincipe.
Gekozen is dus voor het matrixprincipe. Daarbij werden eerst de zoge­naamde
basisvragen geformuleerd. Dat zijn de meest relevante vragen op
elk kruispunt van functie en aspect. De vragen zijn discriminerend, in
die zin dat goede en minder goede corporaties worden onderscheiden.
Vaak zijn de vragen dus principieel van aard.
Anders gezegd, voor het eindoordeel is het antwoord op deze vragen
doorslaggevend. De inspecteur die voornemens is een corporatie te in­specteren,
reikt vooraf een vragenlijst met basisvragen uit. Uit deze
gang van zaken blijkt wel dat -anders dan bij de kernvragen- de basis­vragen
een instrument van de inspecteur zijn en dan ook zullen worden
gebruikt als voorbereiding op zijn inspectie.
De volledige matrix met basisvragen vormt de harde kern van het werk­boek
voor de inspectie. Vandaar dat men deze matrix daarin ook een
aantal keren terugvindt: bij de score van het resultaat en bij het
vooraf op te stellen inspectieplan.
C. Verificatievragen
Hulpmiddel voor de inspecteur.
Tijdens zijn inspectie vormt de inspecteur zich een oordeel over de 36
meetpunten. Om hem daarbij te helpen zijn er ongeveer 140 verificatie­vragen
geformuleerd. Deze zijn volledig opgenomen in de vragenlijst van
het werkboek. Het is niet de bedoeling dat het enkel en alleen deze
vragen zijn die de inspecteur mag of moet stellen. Hij moet zijn oor­deel
over de 36 meetpunten en uiteindelijk over het totaalbeeld van de
organisatie tevens vormen op grond van eigen waarnemingen, eigen vra­gen,
de jaarstukken en de beantwoording van het jaarlijkse formulier
met kerngegevens en andere informatiebronnen, die deels tijdens de
inspectie ter plekke nader worden onderzocht. Randvoorwaarde daarbij is
wel dat de inspecteur zijn aanpak en de gegevens die hij in de beoorde­ling
heeft betrokken expliciet maakt. Bij het ontwerp van de vragen­lijst
is daarmee rekening gehouden.
20
Gebruik van de verificatievragen.
De verificatievragen dienen om een hulpmiddel aan te reiken, waarin de
ervaringen van collega-inspecteurs systematisch zijn vastgelegd. Om die
reden heeft men zich beperkt tot 3 of 4 verificatievragen per basis­vraag.
Het zou eenvoudig zijn dit aantal bijvoorbeeld te verdubbelen.
Nogmaals, daarvoor is niet gekozen. Gekozen is voor een veroorlovende
en niet voor een voorschrijvende methode van uitvoeren van de inspec­tie.
Dit biedt optimale garantie voor het creatief inspelen op de aan­getroffen
situatie en doet tevens recht aan het opleidingsniveau van
de inspecteur.
Voor alle duidelijkheid: bewust voorschrijvend is de aanpak wel in een
tweetal opzichten. Allereerst zijn de normen geformuleerd (zie para­graaf
4.1), voorts is de weergave van de resultaten van de inspecteur
gestandaardiseerd. Deze lijnen bepalen daarom het speelveld van de
inspecteur.
Werkboek voor de inspectie
Hiervoor zijn de functies van het werkboek eigenlijk al genoemd.
Wij vatten ze nog eens samen :
. hulp bij voorbereiding inspectie;
. ordenen en analyseren van beschikbaar bronmateriaal;
. gebruik tijdens inspectie: expliciteren aanpak en waarnemingen;
. vastleggen van het inspectieresultaat (rapportage).
Het werkboek is dus meer dan een vragenlijst. Het is een compleet werk­boek
voor inspecteurs bij het uitvoeren van een inspectie.
21
HOOFDSTUK 4: WAT IS EEN GOED INSPECTIE-INSTRUMENT
Bepalend voor de vormgeving van een inspectie-instrument is de vraag
wat men ermee wil bereiken. In ons geval is deze vraag vrij eenvoudig
te beantwoorden, namelijk optimaal functionerende woningbouwcorporaties
nu en in de toekomst. Een volgende vraag is dan: waaraan moet een in­strument
toetsen om optimale corporaties te krijgen en waarover moet
het instrument informatie verschaffen? In dit hoofdstuk zal op deze
vragen een antwoord worden gegeven.
4.1 Waaraan toetst het inspectie-instrument?
In paragraaf 3.1 zijn de volgende drie normen geformuleerd:
. corporaties dienen blijvend te voldoen aan de erkenningscriteria;
. corporaties dienen aan te tonen dat zij in staat zijn tot doelgericht
besturen;
. corporaties dienen overtuigend te laten zien dat zij een toekomstge­richte
oriëntatie hebben.
De eerste norm: corporaties dienen blijvend te voldoen aan de erken­ningscriteria
Een van de belangrijkste spelregels voor corporaties is dat men zich
houdt aan datgene waar men zijn bestaansrecht aan ontleent. Dit houdt
concreet in dat men zich aan de in de wet genoemde erkenningscriteria
dient te houden.
De tweede norm: corporaties dienen aan te tonen dat zij in staat zijn
tot doelgericht besturen
Hierbij staat de wijze van besturen van de corporatie centraal. Uit­gangspunt
daarbij is dat de corporatie op overtuigende wijze het bewijs
kan leveren dat zij een effectieve planning heeft, maar ook toetst, en
zonodig planningen bijstelt. Het gaat om het concrete toepassen van het
regelkring-principe, dat wil zeggen:
de cyclus planning-uitvoering-controle, gericht op een doelmatige en
rechtmatige besteding van ter beschikking staande middelen.
De derde norm: corporaties dienen overtuigend te laten zien dat zij
een toekomstgerichte oriëntatie hebben
Dit vereist een visie op de toekomst van de corporatie; wat inhoudt dat
de corporatie dient aan te tonen dat zij niet alleen bezig is met de
dagelijkse praktijk, maar ook een idee heeft over de toekomst. De cor­poratie
moet onderbouwd aangeven dat zij ook in de toekomst goed kan
(blijven) functioneren.
22
Deze normen vormen het uitgangspunt voor de inspectie: in grote lijnen
wordt de inspectie vanuit dit kader verricht. Het is echter goed te be­denken
dat deze normen niet op zich zelf staan maar iets anders ten
doel hebben. Of anders gezegd, wanneer aan deze normen voldaan wordt
zal het uiteindelijke doel, een optimale corporatie in de toekomst,
worden bereikt.
4.2 Welke informatie moet de doorlichting opleveren?
De doorlichting dient de volgende informatie op te leveren:
1. inzicht in de rechtmatigheid en doelmatigheid van het beleid;
2. het geven van een objectieve, preventieve diagnose leidend tot het
verschaffen van inzicht aan de corporatie in het eigen functioneren;
3. het verzamelen van collectieve beleidsinformatie voor het departe­ment.
Informatiedeel 1
Een belangrijk doel van de inspectie is om vast te stellen in hoeverre
er (in beleidsmatig opzicht) rechtmatig gehandeld is en in hoeverre er
sprake is geweest van een doelmatig beleid (beide in de zin van de wo-ningwetgeving).
Daarbij staat vooral de toetsing van het gevoerde
beleid van de afgelopen jaren centraal. De corporatie dient daarbij
verantwoording af te leggen voor gemaakte keuzes. Zij moet aantonen dat
ze haar beleid zo doelmatig mogelijk heeft uitgevoerd. Het instrument
dient hiervoor de informatie aan te leveren.
Informatiedeel 2
Het instrument moet aan de corporatie een dieper inzicht in het eigen
functioneren verschaffen. Tijdens de doorlichting moet de inspecteur
aangeven waarnaar wordt gekeken en expliciet maken welke normen gehan­teerd
worden. De corporatie kan zelf mede bepalen waar ze staat en
welke acties ter verbetering genomen moeten worden. In de toekomst kan
de corporatie de normen als toetssteen voor het beleid hanteren. De in­spectie
is vervolgens een tweede toets, waarbij sprake is van een (ob­jectieve)
doorlichting van de corporatie, waarna het aan de corporatie
zelf is om acties ter verbetering van de organisatie door te voeren.
Deze zullen zonodig door de inspecteur gevolgd worden.
Informatiedeel 3
Het doorlichtingsinstrument kan informatie verzamelen die op departe­mentaal
niveau gebruikt kan worden om beleid te maken. Het instrument
dient daarom ook objectiveerbare informatie op beleidsniveau aan te
leveren.
23
4.3 Uitwerking
De taak van een inspectie is dus:
1. bepalen of corporaties aan de gestelde normen voldoen;
2. de genoemde informatiedoelen realiseren.
De doorlichting van een corporatie op basis van de 36 meetpunten valt
het best te vergelijken met de jaarlijkse inspectiebeurt van de auto.
Om vast te kunnen stellen in welke staat de auto verkeert zal de garage
niet de hele auto uit elkaar halen maar alleen op de meest vitale
punten de auto controleren. Zo wordt de corporatie ook als het ware aan
een grote inspectiebeurt enderworpen. Op deze wijze wordt een diagnose
gemaakt waarbij op systematische wijze elk vitaal onderdeel wordt be­oordeeld.
Op basis van de diagnose wordt vervolgens bepaald op welke punten de
inspectie nog verder de diepte in zal moeten gaan. Daarom moet de in­specteur
zich van elk vakje van de matrix eerst een weloverwogen en
controleerbaar oordeel vormen. Wanneer hij of zij denkt genoeg te weten
ever het ene meetpunt kan met het volgende meetpunt verder worden ge­gaan.
De verdere verdieping vindt mede plaats aan de hand van verifica­tievragen.
In sommige gevallen zal de inspecteur die verificatievragen
onvoldoende vinden om de basisvraag te beantwoorden. Hij zal dan zelf
nadere verificatievragen moeten bedenken. Het is persé niet de bedoe­ling
dat de inspecteur al deze verificatie-vragen middels een invul­oefening
aan de corporatie voorlegt. De interviews dienen een open
karakter te hebben.
Het oordeel dat zo tot stand komt, is allereerst bedoeld om een uit­spraak
te doen ever huidig en toekomstig functioneren van de corpora­tie.
Op grond van die uitspraak kan met de corporatie werden gezocht
naar correctieve en/of preventieve maatregelen. De realiseringstermijn
kan daarbij worden aangegeven of in overleg worden bepaald. Aldus is de
gemaakte beoordeling de basis van de rapportage van bevindingen aan het
bestuur van de corporatie. Daarnaast is de beoordeling een bron van be­leidsinformatie
voor het departement. Daar worden alle inspectiebevin­dingen
verzameld en gebruikt voor de bepaling van toekomstig beleid.
Uiteraard zal de beoordeling bij volgende inspecties ook dienst doen
als een eerste vertrekpunt.
24
HOOFDSTUK 5: DE ROL VAN DE INSPECTEUR BIJ DE INSPECTIE
De toekomstgerichte inspectiestrategie stelt hoge eisen aan de kennis
en de vaardigheden van de individuele inspecteur. Bij het doorlopen van
een inspectie dient de inspecteur diverse petten op te zetten, die
ieder staan voor een rol waarin de inspecteur zich bij de inspectie
dient te verplaatsen. De rollen die een inspecteur op zich neemt kunnen
als volgt gekarakteriseerd worden:
1. controleur;
2. beoordelaar;
3. adviseur;
4. rapporteur.
Tijdens de uitwerking van de inspectiemethode is regelmatig aandacht
besteed in hoeverre deze vier rellen door het inspectie-instrument
worden ondersteund. Een inspecteur dient zich terdege bewust te zijn
van deze rollen en de houding die bij ieder van de rollen past. Het
feit dat een inspecteur meerdere rollen moet spelen legt de valkuil van
rolverwarring open. En zoals een voetballer, die in het tactisch con­cept
zowel een aanvallende als een verdedigende rol heeft, geacht wordt
op de juiste momenten te verdedigen, zo wordt ook een inspecteur geacht
zijn rollen op de juiste momenten op zich te nemen.
Een inspecteur dient zich als controleur op te stellen bij de toetsing
van de corporatie op het naleven van wetten en voorschriften: de recht­matig
he id stoet s. Het verzamelen van relevante informatie (bewijzen)
staat hier centraal. Eigen kennis en het vermogen informatie te door­zien
zijn hier de sleutelvaardigheden. Een controleur constateert zaken
in termen van goed of fout.
Bij het stellen van een preventieve diagnose, een deelmatigheidsbeeor-deling,
kruipt de inspecteur in de rol van beoordelaar. Het in samen­werking
met de corporatie achterhalen van sterke en zwakke kanten van
die corporatie is hier het belangrijkste. Als extra bagage dient de
inspecteur hierbij te beschikken over communicatieve vaardigheden en
een helicopterview. Een beoordelaar spreekt zijn oordeel uit in termen
van sterk of zwak, en weet het waarom daarvan overtuigend aan te geven.
Een inspecteur die zich op basis van een objectieve diagnose een beeld
gevormd heeft van een corporatie, zal vervolgens geneigd zijn om de
adviseursrol op zich te nemen. Vanuit deze rol dient de inspecteur in
samenwerking met de corporatie te zoeken naar mogelijkheden om het
functioneren van de corporatie te verbeteren. Samenwerking is hierin
essentieel. Let wel dat deze rol van de inspecteur maar zeer beperkt
is. Een adviseur zoekt niet zelf naar de beste oplossing van een vraag­stuk,
maar helpt en stimuleert de corporatie om de best passende oplos­sing
te vinden. Het is dus aan de corporatie om tot de oplossing te ko­men.
De adviseursrol van de inspecteur beperkt zich tot het aanstippen
van de mogelijke weg om tot de oplossing te komen.
25
De rel van de inspecteur als rapporteur kan in twee delen worden ge­splitst:
. rapportage naar de corporatie en
. rapportage naar het departement.
Bij de rapportage naar een corporatie gaat het om het verschaffen van
inzicht aan de corporatie over het eigen functioneren. Een rapporteur
dient zich in het licht van dit doel af te vragen wat er gerapporteerd
moet worden. De rapporteur vertelt niet wat hij weet, maar wat de cor­poratie
meet weten. Een rapporteur moet daarom goed kunnen presenteren,
zowel mondeling als schriftelijk.
De rapportage van een inspecteur aan het departement is vooral gericht
op het aandragen van landelijke beleidsinformatie. Het vermogen van een
inspecteur om de veelheid van informatie ever een corporatie om te zet­ten
in een klein aantal makkelijk toegankelijke hoofdpunten volgens een
vaste structuur is hierbij cruciaal.
26
HOOFDSTUK 6: DE INSPECTIE
De verschillende stappen die tijdens een inspectie worden gezet zien er
in schema als volgt uit:
Introductie Informatie
verzamelen
Inspectie Analyse van
de resultaten
Rapportage
Eerste stap: Introductie
Het begin van de inspectie bestaat uit een schriftelijke aankondiging
van de inspecteur dat de betreffende corporatie binnenkort geïnspec­teerd
zal worden. Kort na dit schrijven maakt de inspecteur een af­spraak
met het bestuur en/of de leiding van het werkapparaat van de
corporatie en de gemeente. In dit gesprek komen onderwerpen aan de
orde, zoals welke informatie door de corporatie vooraf is verstrekt,
hoe de inspectie zal verlopen en op welke wijze er aan wie zal worden
gerapporteerd. Tijdens dit introductiegesprek worden de basisvragen
toegelicht en ter invulling uitgereikt.
Tweede stap: Informatieverzameling
Voerdat met de eigenlijke inspectie wordt begonnen zijn de (ingevulde)
basisvragen samen met de gevraagde stukken in het bezit van de inspec­teur.
Om de inspectie goed te laten verlopen is het nodig dat de in­specteur
vooraf de beschikking heeft over informatie. Daartoe raad­pleegt
hij allereerst zijn eigen dossier waarin opgenomen het inspec­tierapport
van de vorige keer. Bovendien verzamelt hij informatie van
het ministerie en de gemeente.
Wanneer alle informatie in het bezit is van de inspecteur kan hij be­ginnen
met de bestudering ervan. Op basis van de ingevulde basisvragen
kan hij bepalen welke aspecten/functies bijzondere aandacht zullen ver­gen
tijdens de inspectie. Tevens kan hij aan de hand van de matrix be­palen
welke vragen hij aan welke personen wil stellen. Aldus bepaalt
hij naar eigen inzicht welke persoon hij wanneer ever welke onderwerpen
wil spreken. Belangrijk is echter wel dat alle meetpunten uit de matrix
worden nagetrokken, dat wil zeggen: de inspecteur vormt zich een oor­deel
per meetpunt ever de corporatie.
Derde stap: Inspectie
Na bestudering van de voorinformatie begint de eigenlijke inspectie. De
inspectie omvat:
. het interviewen van de sleutelfunctionarissen van de corporatie en
. het verder uitdiepen van een aantal basisvragen, door bijvoorbeeld
het inkijken van stukken.
27
Het belangrijkste onderdeel van het interview vormt de verificatie van
de antwoorden op de basisvragen. De in het werkboek opgenomen verifica­tievragen
kunnen als een eerste aanzet worden beschouwd om tot een der­gelijk
oordeel te komen. Desgewenst kan de inspecteur echter zelf een
aantal aanvullende vragen stellen of besluiten enkele stukken nauwkeu­rig
te bestuderen. Criterium hiervoor is de mate waarin naar het oor­deel
van de inspecteur een bevredigend antwoord wordt gegeven op de ba­sisvraag
en daardoor voldoende zicht is verkregen op het betreffende
meetpunt.
Vierde stap: Analyse
Wanneer de eigenlijke inspectie is beëindigd geven de antwoorden op de
verschillende basisvragen een algeheel beeld van de meetpunten. Uit­gangspunt
bij de analyse is dat de inspecteur zich over alle functies
en aspecten een beredeneerd oordeel vormt, dat wil zeggen: hij moet
(controleerbaar voor derden) aan kunnen geven waarom hij een functie
of aspect voldoende of onvoldoende vindt. Bij dit oordeel speelt de
omvang van de corporatie natuurlijk een belangrijke rel. Immers de
eisen die men redelijkerwijs aam een kleine corporatie stelt zullen van
een andere aard zijn dan die welke men aan grote corporaties stelt.
Wanneer de hele matrix is gevuld dan kan met de rapportage worden
begonnen.
Vijfde stap: Rapportage
Aan het eind van een inspectie rapporteert de inspecteur zijn bevindin­gen
aan de corporatie en aan het departement. De rapportage bestaat
uit een standaardrappertage en een specifieke rapportage.
Binnen de standaardrapportage wordt door de inspecteur gerapporteerd
over de resultaten op de volgende onderdelen uit het werkboek:
. de basisvragen;
. de financiën;
. de wetten en voorschriften;
. de eindclassificatie;
. de opmerkingen bij de inspectie en eventueel
. een voorstel tot gericht enderzeek.
Bij de specifieke rapportage zijn de belangrijkste punten:
. achtergrond en argumentatie van de bevindingen in de standaard
rapportage;
. motivatie van en toelichting op het oordeel;
. argumentatie en formulering van adviezen en aanbevelingen;
. schriftelijke vastlegging van de hoofdzaken uit de vorige drie
punten.
Veer de volledigheid moet tot slot de opmerking worden gemaakt, dat de
volgorde van de verschillende stappen bij een inspectie over het alge­meen,
zoals hier wordt beschreven, wordt gevolgd. In de praktijk kan
het voorkomen, dat hiervan wordt afgeweken.
28
6
7
5
87-2
87-2
87-3
I
I
I
Kennisoverdracht van resultaten uit door de Directie Onderzoek en
Kwaliteitszorg opgedragen onderzoek vindt onder meer plaats door het
uitbrengen van rapporten. Deze rapporten bevatten hetzij een integrale
weergave van de onderzoekresultaten, hetzij een samenvatting daarvan.
In onderstaande lijst zijn de onderzoekpublikaties opgenomen die vanaf
1987 zijn uitgebracht. Deze publikaties zijn te bestellen bij de
Directie Voorlichting en Externe Betrekkingen, Bureau Beheer en Dis­tributie,
telefoon 070-264201, toestel 2301/2983.
Woningmarkt-onderzoek nr. datum integr./samenv.
- Planning en programmering van de
woningverbetering
- Huishoudensvorming en inkomen
- Ontwikkelingen op de woningmarkt
- Studierapport op de nieuwbouw-programmering
8 87-3
- Na-oorlogse hoogbouw: exploitatie­kosten,
harmonisatiehuur en
bewonerswaardering 4 87-4
- Behoefteraming Meerjarenplan
Stadsvernieuwing 1987-1991
- Bewoners nieuwe woningen 1986
- Nieuwbouwprogrammering 1987
- Woningbehoefteonderzoek deel
- Woningbehoefteonderzoek deel
- Woningbehoefteonderzoek deel
- Woningbehoefteonderzoek deel
- Woningbehoefteonderzoek deel
- Woningbehoefteonderzoek deel VI
- Kamergewijze Verhuur zelfstandige
woonruimte 46
- Trendrapport beheer en exploita­tie
deel I 48
- Trendrapport beheer en exploita­tie
deel II 49
- Verbeteringsbehoefteraming 1988-
1992 52 88-7
- Ontwikkelingen op de woningmarkt
1987
- NWR-huurincassobestand 1984-1987
- Bewoners stadsvernieuwingsgebie­den
deelstudie WBO 1985
- Vernieuwing in huisvesting en
zorg voor ouderen
- Gemeentelijk ouderenbeleid
- Huisvesting en (gewenste) verhui­zingen
van oudere huishoudens
- Ontwikkelingen op de woningmarkt
- Trendrapport woningbehoefte 1988
- Open bouwen Open wonen
- Woningbehoefte-informatie voor
marktparti jen
- QUATRO, modellen voor analyse en
vooruitberekening van de woning-vraag
naar type en grootte
- Studierapport nieuwbouwprogram­mering
1988
I
II
III
IV
V
13
22
38
40
41
42
43
44
45
87-6
87-10
88-3
88-4
88-4
88-4
88-4
88-4
88-4
53
54
55
59
62
63
65
66
67
68
71
75
88-
88-
88'
88-
88-
88-
88-
88-
88-
89-
89-
89-
-8
-6
-9
-9
-11
-9
-10
-10
-12
-2
-2
-2
I
I
I
I
S
I
I
I
S
I
I
I
17
20
21
23
87-7
87-9
87-10
87-10
87-10
Woninqbouw-onderzoek nr. datum integr./samenv.
- Harmonisatiehuur en bewonerswaar­dering
87-4 I
- Behoefteraming Meerjarenplan
Stadsvernieuwing 1987-1991 13 87-6 S
- Normering in de woningbouw in
relatie tot veranderende woon-en
leefvormen 87-7 I
- Zelfwerkzaamheid bij beheer en
ontwikkeling van huurwoningen 15 87-7 I
- Gezondheidkundig verantwoorde
methodieken voor het bestrijden
van schiiranelproblemen in wonin­gen
16 87-7 I
- Heroriëntatie luchtvochtigheid
in woningen
- Formaldehyde
- TNO doelsubsidieprogramma bouw­techniek
1986
- Woonhygiënische aspecten van
hydrofoberende middelen
- Geluidwering in woningen
- Kostenplanning en beheersing bij
planmatig onderhoud en beheer 27 87-11
- Onderzoek naar de brandveiligheid
van trappenhuizen en (houten)
woningscheidende vloeren
- Wonen in een gezond binnenmilieu
- Prestatie-eisen incasseringsver­mogen
bouwconstructies
- Bouwtechnische staat van een flat­gebouw
in Middelburg
- Problemen van woningcomplexen
- Woontechnische beperkingen in het
Bouwbesluit
- De effecten van het Bouwbesluit
- Vrije indeelbaarheid van woningen
- SROW deel D
- Klantgericht effectief BOUW- EN
WONINGTOEZICHT en het Bouwbesluit 33 88-3 I
- Doe-het-zelf in de volkshuis­vesting
39 88-3 I
- Behoefteraming Meerjarenplan
Woningbouw/Stadsvernieuwing
1988-1992 56 88-9 I
- Estimate of needs 1988-1992 Multi-year
housing construction plan/
multiyear urban renewal plan 61 88-11 S
- Enquête verbetering eigen woning­bezit
64 88-11 I
- Woonkwaliteit van nieuwe woningwet­woningen
70 89-2 S
- Gerealiseerde woonkwaliteit in rela­tie
tot minimale kwaliteit van de
voorschriften 76 89-2 S
26
28
29
32
34
35
36
37
87-12
88-1
88-1
88-1
88-1
88-1
88-1
88-2
88-2
Bestuurlijk- en stedebouwkundiq onderzoek
nr.
- NKS en lokaal bestuur87-3I
- Decentralisatie en budgetstelsel
1985-1986 10
- Nieuwbouw in bestaand stedelijk
gebied 1985 14
- Besturen met budgetten
- Aandachtspunten voor de beoordeling
van bestemmingsplannen nieuwe uit­leg
24
- Aandachtspunten voor de beoordeling
van streekplannen
- Oud genoeg om zelf te beslissen 18
- Kavels en woningen in Nederland:
uniformiteit of verscheidenheid?
- Nieuwbouw in bestaand stedelijk
gebied 1986
- Appartementsrechten 47
- De wet op de Stads- en dorpsver-vemieuwing;
Invloed van bewoners
op het Stadsvernieuwingsbeleid 51
datum integr./samenv
87-3
87-6
87-6
87-9
87-11
87-11
87-12
88-1
88-6
I
I
I
I
Verhuis- en herinrichtingskosten­vergoeding
Bodemverontreiniging
Leefmilieuverordening, stadsver­nieuwingsplan
en voorkeursrecht:
stand van zaken na drie jaar
58
60
69
88-10
88-11
89-2
I
I
Ondersteunend en verkeimend onderzoek
- Wegwijzer wonen in groepsverband
- Plan van onderzoek 1988
- Tele-arbeid en tele-thuiswerk
- Normering in de woningbouw in
relatie tot veranderende woon-en
leefvormen
- Oud genoeg om zelf te beslissen
- EEG richtlijnen-producten aan­sprakelijkheid
consequenties voor
de bouw
- TNO Doelsubsidieprogramma Bouw­techniek
1987
- Extern onderzoek IHS
Algemeen onderzoek
- Landelijk woningmarktprofiel
- Landelijk woningmarktprofiel
(bijlagen)
50
18
31
88-1
88-6
87-6
87-7
87-11
88-1
I
I
I
I en S
I
57
74
72
73
88-9
89-2
89-2
89-2
I
S
I
I
VERSLAGGEVING VAN WONINGCORPORATIES
Inleiding
Een delegatie van het NIVRA heeft geparticipeerd in een werkgroep die als
taak had het opstellen van een rapport omtrent de waarderingsgrondslagen van
de toegelaten instellingen en gemeenten.
Deze werkgroep heeft eind september haar rapport aangeboden aan de staats­secretaris
van het ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer (VROM).
In dit artikel worden de belangrijkste aanbevelingen van deze werkgroep
behandeld. Allereerst zal kort worden ingegaan op de kritiek die het NIVRA
heeft op de huidige verslaggeving, vervolgens zullen enkele ontwikkelingen
worden geschetst die geleid hebben tot een herziening van het beleid van
VROM, waarna tenslotte de belangrijkste aanbevelingen van de werkgroep wor­den
behandeld.
De werkgroep bestond uit:
vertegenwoordigers van de Nationale Woningraad (NWR), Nederlands Christe­lijk
Instituut voor Volkshuisvesting (NCIV), Vereniging Nederlandse Gemeen­ten
(VNG), het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en
Milieubeheer (VROM) en het NIVRA.
Huidige voorschriften voor verslaggeving
De huidige verslaggeving door zogenaamde "toegelaten instellingen en gemeen­ten"
is geregeld in circulaire MG 86-44 gedateerd 19 december 1986. Voordat
deze regelgeving van kracht werd heeft het NIVRA hieromtrent een advies
uitgebracht. De voornaamste bezwaren die het NIVRA had tegen deze regel­geving
waren:
1. Verwerking gevolgen dynamische kostprijshuur.
2. Waardering voorziening groot onderhoud.
3. Verwerking bouwrente.
4. Verwerking nadelige saldo.
Hierna ga ik kort op deze punten in.
ad 1. Verwerken gevolgen dynamische kostprijshuur.
De huidige regelgeving schrijft voor dat de gecalculeerde exploitatie
verliezen gemaakt op complexen waarvoor het dynamische kostprijssysteem geldt
worden geactiveerd als immaterieel actief. Zolang er sprake is van een
gecalculeerd verlies wordt er niet afgeschreven op het complex.
2.
Het NIVRA gaf in haar advies aan dat zij van oordeel is dat dit stelsel geen
door het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar beschouwde waarderings­grondslag,
als bedoeld in artikel 384 juncto artikel 362 leden 1-4 van Boek
2 van het Burgerlijk Wetboek, voor de waardering van het woningbezit van
woningcorporaties vormt.
Ter motivering hiervan werd het volgende aangevoerd.
Het woningbezit wordt gevormd door slijtende activa. De waardevermindering
door slijtage dient door afschrijving in de financiële verantwoording tot
uitdrukking te worden gebracht. De gekozen methode van huurberekening
(dynamische kostprijs) behoort niet tevens als methode van balanswaardering
te worden toegepast. Deze toepassing zou tot een bijschrijving leiden, het­zij
op het woningbezit zelve, hetzij in de vorm van activering als imma­terieel
actief. Voorts nemen woningcorporaties, in vergelijking met andere
organisaties die jaarrekeningen opstellen, niet een zodanig bijzondere posi­tie
in dat hieraan een argument kan worden ontleend tot toepassing van de
bijzondere grondslag van waardering en resultaatbepaling volgens de dyna­mische
kostprijsmethode. Evenals bedoelde andere organisaties lopen woning­corporaties
bepaalde economische risico's. Te noemen vallen leegstand
(eventueel kosten van renovatie om leegstand te voorkomen), oninbaarheid van
huur, niet voorziene slijtage die tot onderhoud of renovatie noodzaakt, bij­zondere
kosten die niet worden vergoed. Eventuele boekwinst of boekverlies
bij afstoting zijn eveneens voor rekening van de corporatie.
Deze economische risico's vormen waardebepalende factoren. De methode van de
dynamische kostprijshuur biedt geen mogelijkheid met deze factoren rekening
te houden. Gelet op de gelopen economische risico's zou dit stelsel slechts
aanvaardbaar kunnen zijn voor zover alle economische risico's geheel door de
overheid zijn afgedekt. In andere gevallen zouden de woningen overeenkomstig
een algemeen aanvaard stelsel van waardering en resultaatbepaling dienen te
worden gewaardeerd (historische prijs dan wel actuele waarde, rekening
houdend met afschrijvingen) waarbij ruimte wordt gelaten voor het afboeken
tot op een lagere bedrijfswaarde of opbrengstwaarde, indien de economische
ontwikkeling daartoe aanleiding geeft.
ad 2. Voorziening voor groot onderhoud
De voorziening onderhoud woningen en woongebouwen wordt gevormd overeenkom­stig
de normen in de subsidieregelingen. Daarbij wordt geen rekening
gehouden met de omstandigheden van de individuele corporaties. Voorts is
hierin niet voorzien in zogenaamd groot onderhoud. Het NIVRA acht het nood­zakelijk
dat ook voorzieningen voor groot onderhoud, dat zich met relatief
lage en minder goed voorzienbare frequentie voordoet, worden gevormd. De
voorziening, althans het gedeelte dat geacht moet worden op groot onderhoud
betrekking te hebben, zou dan onder de passiva voor de schulden op lange
termijn moeten worden opgenomen.
3.
ad 3. Bouwrente
Het komt voor dat bij woningcorporaties nieuwbouw met eigen vermogen wordt
voorgefinancierd. Daarbij wordt bouwrente over dit vermogen geactiveerd. De
financiering van de overheid omvat de bouwsom inclusief de bouwrente. Vogens
artikel 388 lid 2 Titel 8 Boek 2 BW komt alleen rente over schulden voor
activering in aanmerking.
Gelet op het karakter van voorfinanciering dat de aanwending van eigen ver­mogen
bij woningcorporaties heeft, acht het NIVRA in dit geval activering
van bouwrente over eigen vermogen - als afwijking van de in de wet voorziene
regel - niet onjuist.
ad 4. Presentatie van nadelige saldi
Het NIVRA is van oordeel dat de omstandigheid dat in een subsidieregeling is
voorzien in dekking van nadelige saldi, op zichzelf niet voldoende is om zo'
saldo in de balans als "activum" te presenteren.
Voor zover nadelige saldi voortvloeien uit het stelsel van dynamische
kostprijshuur, is dit standpunt besloten in afwijzing door het NIVRA van dit
stelsel.
Ontwikkeling in de sector woningcorporaties
In de nota Volkshuisvesting 90-er jaren worden een aantal veranderingen
aangekondigd op het terrein van de sociale huursector.
Het is de bedoeling dat de bemoeienis van de overheid sterk wordt
verminderd. Dit betekent onder meer dat de financiering van de vermogens­behoefte
van corporaties op de kapitaalmarkt moet plaatsvinden. Het
ministerie is er zich van bewust dat dit betkent dat de vaststelling en pre­sentatie
van de vermogenspositie aan de algemeen maatschappelijk aanvaard­bare
normen zal moeten voldoen.
Om die reden was het uitgangspunt, dat de jaarverslaggeving zo goed mogelijk
moet aansluiten bij BW boek 2 titel 9.
Aanbevelingen werkgroep
Alvorens op de concrete aanbevelingen van de werkgroep in te gaan moet
gesteld worden dat de werkgroep een advies op hoofdlijnen heeft uitgebracht.
De verdere verwerking in concrete voorschriften voor de jaarverslaggeving
moet nog plaatsvinden en kan eerst plaatsvinden zodra de politieke top van
VROM de adviezen van de werkgroep heeft overgenomen. Een probleem bij de
verdere uitwerking is tevens dat bepaalde subsidieregelingen en het
toezichtskader gekoppeld zijn aan de omvang en presentatie van posten zoals
opgenomen in de jaarrekening. Door deze koppeling is er het risico dat een
daadwerkelijke wijziging van de jaarrekeningsvoorschriften nog wel even op
zich kan laten wachten.
4.
De belangrijkste aanbevelingen van de werkgroep komen in het kort op het
volgende neer.
a. De woningcomplexen moeten gewaardeerd worden op historische kostprijs
minus de afschrijvingen. Onrendabele investeringen in deze complexen
worden niet langer geactiveerd maar direct voor het onrendabele deel van
de investering ten laste van het resultaat gebracht. Een en ander bete­kent
dat alle complexen in principe op dezelfde manier worden gewaardeerd
zodat er ook op "dynamische kostprijscomplexen" (D.K.P.-complexen) wordt
afgeschreven en er tevens niet langer onrendabele investeringen worden
gewaardeerd.
De gecalculeerde tekorten op D.K.P.-complexen (inclusief afschrijvings­kosten)
worden na de materiële vaste activa gepresenteerd als een langlo­pende
vordering op toekomstige huurders en de overheid.
b. De werkgroep acht het noodzakelijk dat in de jaarrekening alle nood­zakelijke
voorzieningen worden getroffen. Dit betekent dat het gemengde
karakter dat de Algemene Bedrijfsreserve (ABR) op dit moment heeft,
volgens de werkgroep moet verdwijnen. De ABR wordt teruggebracht tot een
post van het eigen vermogen vergelijkbaar met die bij ondernemingen die
moeten voldoen aan BW 2 titel 9.
c. Voorts heeft de werkgroep, met name op aandringen van het NIVRA, een
duidelijker onderscheid gemaakt tussen "general purpose" informatie en
informatie voor specifieke belanghebbenden.
De regelgeving t.a.v. de jaarverslaggeving zou alleen de "general purpose
informatie moeten regelen en dientengevolge niet te gedetailleerd
allerlei streken en informatie moeten voorschrijven.
In dit kader zijn ook de aanbevelingen t.a.v. de inhoud van het beredeneerd
verslag (vergelijkbaar met het jaarverslag) en de noodzakelijke toekomstge­richte
informatie algemeen geformuleerd.
Tot slot kan gesteld worden dat, indien de staatssecretaris de aanbevelingen
van de werkgroep overneemt, er sprake is van een belangrijke wijziging in de
verslaggeving van woningcorporaties.
De aansluiting met de regelgeving volgens BW 2 titel 9 is dan vrijwel
bereikt. Het NIVRA heeft dan ook in haar definitieve reactie gesteld dat het
ministerie zou kunnen overwegen om BW 2 titel 9 van toepassing te verklaren
op de woningcorporaties. Mijns inziens zou dit grote voordelen kunnen hebben
omdat dan onnodige verschillen worden vermeden, terwijl BW 2 titel 9
voldoende mogelijkheden biedt om met het specifieke karakter van de sector
woningcorporaties rekening te houden.
Drs. W. Oosterom
Drs. W. Oosterom is vennoot van Deloitte Dijker Van Dien, lid van de com­missie
advies jaarverslaggeving (CAJ) en voorzitter van de subcommissie
niet-ondernemende instellingen van de CAJ.
Uit dien hoofde heeft hij geparticipeerd in bovengenoemde werkgroep.
MuimieiijKe uroening en Miiieuoeneer
Dtr«etora«t-0«neraal van do Votkihulavaitlng
Po$tbus 3001.2700 KA ZMtormeer
Telehxjn (079) 279111
Tel«x31729DGVHNL
iV,,;j! MXm U^ilJTUU?
mn
Directie Huurwoningen en
Elgenvonlngbazit
Afdeling Toezicht
Besturen van toegelaten instellingen en Colleges
van Burgeraeaster en Wethouders van gemaanten met
een eigen woningbezit
Uwk«nmerK
Ondarwarp
Uwbriet Kanmark
DKS 06390052
Datum
1 mei 1990
Inzending jaarverslagen, verslag van da daskundiga
en unifonfie verslagleggingsregels
In dit rondschrijven wil IJc U op de hoogte stellen van enige zaken die mij bij
het uitoefenen van het toezicht op toegelaten instellingen en gemeentelijke
woningbedrijven zijn opgevallen.
Daarbij zal ik achtereenvolgens Ingaan op het inzenden van het varslag van de
deskundige, de uniformituit van de verslaglegging en de tijdige inzending van de
Jaarverslagen.
VERSLAG VAN DE DS5KÜMDX6E
In het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting is in artikel 27 geregeld
dat de toegelaten Instelling haar 'Jaarrekening doet controleren door een deskun­dige,
die van de controle een verslag opmaakt. Dit verslag dient aan de Minister
ta worden gestuurd. Ik constateer dat aan deze verplichting in vale gevallen niet
wordt voldaan. Het verslag van de deskundige is een essentieel middel oa het
toezicht op de toegelaten instellingen te kunnen uitoefenen. Ik verzoek U dan ook
op de naleving van da«e verplichting toe te zien.
T7HXF0RHS VERSLAOLEOOIHO
Met ingang van het boekjaar 1988 dienen de toegelaten Instellingen te voldoen aan
de uniforme veralagleggingavoorschriften, soals deze zijn vastgelegd In de Be­schikking
voorschriften beredeneerd verslag van da werkzaamheden en jaarrekening
toegelaten instellingen Ingaande op 1 Januari 1987. Aan deze voorschriften wordt
over het algemeen voldaan. Desondanks wil ik met nadruk nog eens vaststellen dat
ik mij het recht voorbehoud om Jaarverslagen die niet voldoen aan deze voor­schriften
terug te sturen en als niet ingezonden te beschouwen.
../2
Brilagen
In dit kaaer merk Ik nog op dat In een werkgroep met de landelijke centrales van
toegelaten instellingen» het Nederlandse Instituut Voor Registeraccountants en
de Vereniging van Nederlandse Gemeenten gesproken ia over een andere opzet van de
waarderlngagrondalagen en de presentatie van het Jaarverslag, In de loop van 1990
z^l Ik met eniga 'aanpassingen van de regelgeving komen, 'die nullen gelden voor
de Jaarverslaglegging over het boekjaar 1991. Voor het boekjaar 1989 en 1990
geldan echter nog de regels zoals ik die hiervoor heb beschreven,
INZENDING JAARVERSLAGEN
In raljn rondschrijven van 21 april 1989 heb ik gewezen op de verplichting het
Jaarverslag binnen zes maanden na afloop van het boekjaar in te zenden. Tot mijn
genoegen kan ik U mededelen dat voor het boekjaar 1988 een grote verbetering op
dit gebied is ingetreden. Van da toegelaten instellingen heeft 38.2X het Jaar­verslag
op tijd ingezonden. Voor het boekjaar 1987 was dit cijfer voor de toege­laten
Instellingen 26Z. Voor geraeentalljke woningbedrijven waren deze cijfers
17.IX en lOX raspectlevelljk.
Niettemin moet Ik toch constateren dat het Inzendgedrag nog veöl te wensen over­laat.
Gezien echter de positieva ontwikkeling vertrouw Ik erop dat de Ingezette
verbetering zich ook voor het boekjaar 1989 'zal doorzetten. Ik verzoek U dan ook
in dit kader de nodige aandacht te blijven besteden aan de tijdige Inzending van
da Jaarverslagen.
De Staatssecretaris van Volkshulsvestlngi
Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,
voor dazet
De Dlracteur-Generaal van de Volkshulsvestllng,
^
BESLUIT TOEGELATEN INSTELLINGEN
Afdeling 9 Financiële verhoudingen m6t derden
Artikel 25
Onze r/lnister Kan regelen stellen, die de toegelaten instelling bIJ het aangaan
van financiële verhoudingen met derden In acht moet nemen.
Afdeling 10: De verslaglegging
Artikel 26
1. De toegelaten instelling zendt jaarlijks binnen 6 maanden na afloop van hel
boekjaar over tiet afgelopen boekjaar aan burgemeester en wethouders van de
gemeente, waar zij haar woonplaats heeft, en van de gemeenten, waarin haar
onroerende goederen zijn gelegen alsmede aan Onze Minister In tweevoud een
beredeneerd verslag van haar werkzaamheden en een jaarrekening. Zij neemt
hierbij de door Onze Minister ter zake te geven voorschriften In acht.
2. Onze Minister geeft voorschriften omtrent de inrichting en de indiening van
hel beredeneerde verslag en van de jaarrekening. Hij kan voorschriften geven
omtrent het boekjaar. ,
Artikel 27
1. De toegelaten instelling doel haar jaarrekening controleren door een deskun­dige,
die van de controle een verslag opmaakt. Zij geeft de deskundige de
daartoe strekkende opdracfit eerst nadat van burgemeester en wethouders van
de gemeente, waar zij haar woonplaats heeft, Instemming met de keuze van de
deskundige is verkregen.
2. indien burgemeester en wethouders de toegelaten instelling hebben mede­gedeeld,
dat de keuze van de deskundige niet langer hun instemming heeft,
ontheft de toegelaten instelling de deskundige ven zijn taak en geeft zij. met
inachtneming van hel in tiet eerste lid bepaalde, aan een nieuwe deskundige
opdracht tot controle.
3. De toegelaien Instelling zendt een exemplaar van het In het eerste lid
bedoelde'vërslaü Vdii UbiJJeSgündrge aan burgemeester en wethouders vande
in artikel 26, eerste lid, bedoelde gemeenten alsmede aan onze Minister.^
Afdeling 11: De Inrichting van de ddministratle
Artikel 28
1. De toegelaten Instelling voert een administratie, die zodanig Is Ingericht, dat
zij te allen tijde een volledig Inzicht verschaft omtrent het geheel van ds
werkzaamheid van de toegelaten Instelling.
2, Onze Minister kan omtrent de inrichting van de administratie nadere regelen
stellen
Aanbevelingen van een gezamenlijke ambtelijke werkgroep van:
NIVRA, NWR, NCIV, VNG en VROM.
Voorwoord.
Op 19 december 1986 zijn met MG 86 - 44 aan alle College's van
BSLW nieuwe voorschriften omtrent de verslaglegging door toegela­ten
instellingen en gemeenten bekend gemaakt.
Deze circulaire kondigde de wijziging aan van een aantal beschik­kingen
die betrekking hebben op de financieel administratieve
kant van toegelaten instellingen, t.w.:
Beschikking regelen exploitatie,
Beschikking voorschriften beredeneerd verslag,
Beschikking inrichting administratie
Gebleken is, dat bij de naleving van enkele voorschriften die
betrekking hebben op het hanteren van de door de instellingen te
hanteren criteria, interpretatieverschillen aan het licht komen.
Nu er tevens op het terrein van de sociale huursector veel veran­deringen
voor de deur staan, deze zijn aangekondigd in de nota
Volkshuisvesting 90-er jaren, is het moment om de regelgeving
opnieuw in beschouwing te nemen sterker aanwezig dan voorheen.
Het feit, dat de financiering van de vermogensbehoefte van corpo­raties
op de kapitaalmarkt moet plaats vinden, brengt met zich
mee, dat de vaststelling en presentatie van de vermogenspositie
aan de algemeen maatschappelijk aanvaardbare normen zal moeten
kunnen voldoen. De sociale sector wijst daarbij op het knelpunt,
dat wordt gevormd door het door VROM hanteren van bepalingen ter
vaststelling van het eigen vermogen, die afwijken van hetgeen in
het Burgerlijk Wetboek is opgenomen. Die afwijkende bepalingen
worden in het algemeen niet door de kapitaalmarkt geaccepteerd.
Teneinde die problemen op te kunnen lossen heeft VROM samen met
de bij de jaarverslaglegging van toegelaten instellingen en ge­meenten
betrokken partijen een ambtelijke werkgroep ingesteld om
een nader advies op te stellen om tot aanpassing van de regelge­ving
te komen.
De werkgroep is gevormd door medewerkers van de Nationale Woning­raad
(N.W.R.), Nederlands Christelijk Instituut voor Volkshuis­vesting
(N.C.I.V.), Vereniging Nederlandse Gemeenten (V.N.G.),
Nederlands Instituut van Registeraccountants
(N.I.V.R.A.) en het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer (V.R.O.M.)
De opdracht van de werkgroep is, te komen tot een voorstel voor
één methode voor de resultaat- en vermogensbepaling voor de
sociale verhuurders. Die methode moet zoveel mogelijk berusten op
algemeen maatschappelijk aanvaardbare normen.
Om die reden moet zo goed mogelijk worden aangesloten bij de voor
de jaarverslaglegging geldende wetgeving (Burgerlijk Wetboek,
boek 2 titel 9) en bij de voor de "bedrijfstak" geldende normen.
Voorwoord../ 2
- Voorwoord 2 -
Randvoorwaarden bij die opdracht waren;
Ie. De accountants of de controle-deskundigen als bedoeld in
art. 27 BTIV, moeten bereid zijn op basis van de voorstel­len,
goedkeurende verklaringen te verstrekken en met de
voorstellen kunnen Instemmen.
2e. De voorstellen moeten ofwel passen binnen de bestaande
regelgeving ofwel de regelgeving moet zodanig aangepast
worden dat geen ongewenste effecten ontstaan op het geldende
subsidie- en toezichtssysteem.
3e. De werkgroep richt zich primair op het doen van voorstellen
die de verslaglegging raken. Het aanpassen van de VROM
regelgeving past niet binnen de taakstelling. Besluitvorming
over eventueel aan te passen regelgeving vindt buiten de
werkgroep plaats.
•
INHOUD: biz.
I. Historisch perspectief.
§ 1. Wijziging regelgeving in 1986 1
§ 2. Vermogensvaststelling
- verschil van inzicht - 1
§ 3. De inhoud van de jaarrekening 1
II. Kaderstelling.
§ 1. Inleiding 2
§ 2. Waarderingsgrondslagen
- samenhang met de regelgeving - 2
§ 3. Relatie kapitaalmarkt/sociale verhuurders 3
§ 4. Doelstelling verslaglegging 3
§ 5. Burgerlijk Wetboek en waarderingsgrondslagen . . . 4
§ 6. Vermogenspositie en toezicht 4
§ 7. Waardering grondbezit 4
§ 8. Verzelfstandiging van de sociale sector 5
§ 9. Gevolgen voor rijk, gemeenten en
Centraal Fonds Volkshuisvesting 5
§10. Conclusie 6
III Voorstellen voor Waarderingsgrondslagen:
§ 1. Inleiding 6
§ 2. De huidige situatie (knelpunten) 7
§ 3. Bedrij fseconomische benadering
(nieuwe voorschriften) 9
§ 3.1 Waarderingsgrondslagen 9
§ 3.2 Immateriële vaste activa 9
§ 3.3 Materiële vaste activa 10
§ 3.4 Financiële vaste activa 11
§ 3.5 Vlottende activa 11
§ 3.6 Schulden op lange termijn 11
§ 3.7 Voorzieningen 12
§ 3.7.1. - onderhoud/verbetering woningen en -gebouwen .12
§ 3.7.2. - overige voorzieningen 12
§ 3.8 - algemene bedrijfsreserve (ABR) 12
§ 4. Grondslagen voor resultaatbepaling 13
§ 4.1 Baten 13
§ 4.2 Lasten 14
§ 5 Conclusie 14
IV Presentatie informatie
§ 1. Inleiding 15
§ 2. Het jaarverslag als informatiebron ? 15
§ 3. Beredeneerd en/of Volkshuisvestings-verslag . .17
§ 4. Ondernemings- en beleidsplan 17
V VOORSTELLEN OP EEN RIJ 19
Inhoud../ 2
- Inhoud 2 -
Bijlagen:
1. Plan van aanpak van de werkgroep Waarderingsgrondslagen Sociale
Sector.
2. Berekeningswijze BEDRIJFSWAARDE BEPALING van investeringen in
bestaande woningen.
3. Burgerlijk Wetboek, boek 2, titel 9 (De jaarrekening en het
jaarverslag, waarderingsgrondslagen).
4. Verkenning naar de effecten op de VROM regelgevingdoor het
geven van nieuwe voorschriften voor waarderingsgrondslagen.
- 1 -
Historisch perspectief
Wijziging regelgeving in 1986.
Uit de gelederen van de landelijke centrales, VNG en VROM was in
1979 op initiatief van VROM een ambtelijke werkgroep samengesteld
om te komen tot wijziging van de uniforme jaarverslaglegging van
toegelaten instellingen en gemeentelijke woningbedrijven. In 1980
heeft die werkgroep haar aanbevelingen afgerond die onder meer
lagen op het terrein van de waarderingsgrondslagen.
Deze aanbevelingen hebben uiteindelijk geleid tot de wijzigingen
in de regelgeving zoals die zijn neergelegd in MG 86-44
dd. 19 december 1986.
Op een aantal punten was binnen de toenmalige werkgroep echter
geen gemeenschappelijk standpunt te verkrijgen.
Deze punten betroffen de inhoud van de verslaglegging, de resul­taat-
en vermogensbepaling en de (on)mogelijkheden om diverse
voorzieningen te treffen.
VROM nam in de toenmalige werkgroep de stelling in, dat (o.a. om
subsidie-technische redenen) de regelgeving niet op basis van de
voorstellen aangepast kon worden.
Vermogens vaststelling; " verschil van inzicht".
Op het terrein van de vermogensvaststelling weken de standpunten
tussen enerzijds de N.W.R, het N.C.I.V en de VNG en anderzijds
VROM af.
Ondanks de voorstellen van de toenmalige werkgroep heeft VROM, om
toen geldende beleidsoverwegingen in o.a. de sfeer van de subsi­diëring,
niet toegestaan dat men overging tot:
separate voorzieningen buiten de ABR
het direct afboeken van "onrendabele" investeringen
De inhoud van de jaarrekening.
Over de door VROM voorgestane uitgebreide informatie verstrekking
binnen het kader van de jaarrekening (o.a. complexgegevens)
bleven de meningen ook uiteenlopen.
Naar de mening van een aantal deelnemers aan het toenmalige over­leg
zou aan een dergelijke gedetailleerde informatie "in het
veld" weinig of geen behoefte zijn.
../ 2
- 2 -
II. Kaderstelling.
§ 1. Inleiding.
De werkgroep heeft voor de volgende benadering van haar opdracht
gekozen.
op welke wijze kan aan nieuw te ontwikkelen regelgeving een
(in)richting worden gegeven die zo volledig mogelijk aansluit
bij de wetgeving op het terrein van de jaarrekening en het
jaarverslag (Burgerlijk Wetboek 2, titel 9);
welke knelpunten kunnen worden opgelost;
hoe is voor de langere termijn invulling te geven aan een
gewijzigd inzicht voor de sociale huursector ten aanzien van
het doel en de functie jaarverslaglegging, (het toevoegen van
toekomstgerichte informatie aan de jaarrekening; kengetallen
e.d. )
Vastgesteld wordt, dat het hanteren van (nieuwe)waarderingsgrond­slagen
daarbij en de verslaglegging daarover, een kwestie is van
het maken en vastleggen van goede afspraken. Waar mogelijk is
uniformering gewenst.
§ 2. Waarderingsgrondslagen; samenhang met de regelgeving.
De huidige waarderingsgrondslagen voor de resultaat- en vermo­gensbepaling
binnen de sociale huursector zijn gebaseerd op een
combinatie van subsidieregels, exploitatie-voorschriften (exploi­tatienormen)
en toezichtscriteria (ABR grenzen e.d.).
Schematisch ziet de samenhang in de regelgeving er als volgt uit;
WAARDERINGS­GRONDSLAGEN.
NORMEN EN EXPLOITA­TIESUBSIDIES.
VERSLAGLEGGING EN
VERANTWOORDING. TOEZICHT.
../ 3
- 3 -
Via het (deels genormeerde) subsidie-stelsel is in de loop der
jaren een waardering van het woningbezit ontstaan die in een
bepaalde relatie staat met het niveau van de stichtingskosten.
Op het niveau van de oorspronkelijke stichtingskosten is een
pakket van af- en bijschrijvingen (bijvoorbeeld verbeteringsin­vesteringen
en klimleningen bij DKP woningen) van invloed geweest
op de boekhoudkundige waardering van het woningbezit.
Doordat de sociale woningmarkt tot nu toe sterk beschermd is
geweest, konden overheidsregels bij de keuze van onder meer de
afschrijvings-methoden, een zwaardere rol spelen dan overwegingen
die meestal op meer coimnerciële en concurrerende markten gelden
(voorzichtigheidsprincipe). Op commerciële markten speelt immers
bij de waardering van de bedrijfsmiddelen de concurrentie-positie
(prijsvorming en resultaatbepaling) een belangrijke rol.
Doordat de rijksoverheid bij de bepaling van onder meer de nood­zaak
tot subsidiëring ook de vermogenspositie van de toegelaten
instellingen weegt, kunnen (veranderende) waarderingsgrondslagen
invloed hebben op de noodzaak voor subsidie-verstrekking en de
bepaling van de toezichtscriteria.
Dit geeft aan, dat een aantal onderdelen van de regelgeving is
afgestemd op de vermogensontwikkeling binnen de sector.
Indien de huidige voorschriften voor de vermogensbepaling in meer
of mindere mate aan veranderingen onderhevig zijn, zal de regel­geving
mee moeten veranderen teneinde de onderscheiden verant­woordelijkheden
van de al dan niet subsidiërende overheidsinstel­lingen
te kunnen blijven vervullen.
Relatie kapitaalmarkt/sociale verhuurders.
In de nabije toekomst zal het zelfstandig functioneren van de
toegelaten instellingen meer inhoud krijgen dan momenteel al het
geval is. Corporaties verschuiven hierdoor naar een markt positie
en wellicht in een concurrerende rol. Of dit zover gaat, dat
hierdoor een met het bedrijfsleven vergelijkbare positie ontstaat
is nog niet te zeggen.
De waardering van de bedrijfsmiddelen van corporaties, zal in
ieder geval een belangrijke rol gaan spelen daar waar het gaat om
het aantrekken van benodigde financieringsmiddelen. Voor de
zekerstelling van de kapitaalvoorzieningen zal het hanteren van
algemeen maatschappelijk aanvaardbare normen voor de bepaling van
het resultaat en het vermogen van groot belang kunnen zijn.
Doelstelling verslaglegging.
Het jaarverslag is een weergave van het door de instelling ge­voerde
beleid en beheer en geeft -uitgaande van de continuïteit
van de instelling- een globaal inzicht in het vermogen en de
vermogenscomponenten.
Verdere functies en mogelijkheden van het jaarverslag zijn:
a. het afleggen van verantwoording
b. beleidsinstrument en basis voor prognoses,
c. grondslag voor beleggings- en financieringsbeleid.
d. toezichtsinstrument.
../ 4
- 4 -
5. Burgerlijk Wetboek en waarderingsgrondslagen.
Het Burgerlijk Wetboek kent een aantal voorschriften met betrek­kingen
tot de vermogensvaststelling.
In de artikelen 384 t/m 388 wordt o.m. het voorzichtigheidsprin­cipe
aangedragen. Winsten worden slechts in de balansgegevens
betrokken voorzover ze voor de balansdatum verwezenlijkt zijn.
Verliezen en risico's die hun oorsprong vinden vóór het einde van
het boekjaar moeten worden meegenomen indien zij voor het opmaken
van de jaarrekening bekend zijn geworden.(art.384 lid 2.)
6. Vermogenspositie en toezicht.
De omvang van de vermogenspositie speelt momenteel (nog) een be­langrijke
rol bij de uitoefening van het toezicht op de sociale
sector door de overheden.
In de regelgeving is bijvoorbeeld aan de hoogte van de Algemene
Bedrijfsreserve van corporaties een aantal toezichtsbevoegdheden
gekoppeld. Een eventuele andere wijze van vaststellen van die
reserves zal z'n invloed hebben op het toezicht.
Het afboeken van "onrendabele" investeringen en het treffen van
extra voorzieningen zijn daarvan voorbeelden. De (her)waardering
van de vermogenspositie levert in principe geen enkel financieel
voor- of nadeel op maar kan er toe leiden, dat de corporatie in
een andere toezichtsklasse terecht komt bij ongewijzigde regelge­ving.
Afgezet tegen de huidige toezichtsregels kunnen meer instellingen
onder een zwaarder toezichtsregime gaan vallen.
Het ABR percentage als kengetal voor het "weerstandsvermogen" zal
daarom aan andere, nieuwe toetsingsgrenzen gekoppeld moeten wor­den.
7. Waardering grondbezit.
In de huidige bedrijfsmiddelen zijn door de gehanteerde af­schrijvingen
op de grond stille reserves gevormd.
Daarom is binnen de werkgroep uitvoerig gediscussieerd over het
al dan niet afschrijven op het grondbezit binnen de sociale sec­tor.
Het niveau van bepaalde afschrijvingen op grond zou vooral be­paald
moeten worden door het uiteindelijke noodzakelijke kosten
(sloop en opnieuw bouw-rijp maken) bij beëindiging van de exploi­tatie
van de betrokken woningen.
Het afschrijven op het grondbezit van de sociale sector sluit
evenwel niet aan bij de beoogde bedrijfseconomische principes.
Gevolg van deze stellingname zou zijn, dat reeds geheel of ge­deeltelijk
afgeschreven gronden, tot een herwaardering moeten
leiden. Uit nadere onderzoekingen zal moeten blijken, of het niet
meer afschrijven op grond en herwaardering van de reeds afge­schreven
grond, mede in relatie tot de hiervoor genoemde kosten
bij beëindiging van de exploitatie van woningen, in de praktijk
echt kan worden toegepast.
../ 5
- 5 -
§ 8. Verzelfstandiging van de sociale sector.
In de nota Volkshuisvesting 90er jaren wordt een beleid aangekon­digd,
dat de sociale sector toe zal groeien naar meer zelfstan­digheid.
De overheidsinvloeden staan in het teken van decentralisatie en
liberalisatie. De sociale verhuurders zullen o.m. te maken krij­gen
met een grotere zelfstandigheid op financieel gebied. Dit
betekent vooral, dat individuele corporaties bij de bepaling van
hun vermogenspositie zich ook rekenschap zullen moeten geven van
(toekomstige)ontwikkelingen op de lokale woningmarkt.
Het hanteren van toekomstgerichte instrumenten als de bedrij fs-meerjarenraming
en de voortschrydende onderhoudsbegroting kunnen
hierbij een belangrijke rol spelen.
In de regelgeving van VROM zal daarom parallel aan de verslagleg­ging
de nodige aandacht vereist zijn voor het beschikbaar krijgen
van de nodige toekomstgerichte informatie. Eventuele daarop ge­richte
regelgeving zal naar de mening van de werkgroep globaal
van karakter kunnen zijn. Omtrent de vorm waarin deze informatie
verstrekt zou moeten worden, zouden geen regels gesteld moeten
worden. Aanbevelingen voor bijvoorbeeld een op te stellen be-leids-
of ondernemingsplan zouden voldoende moeten zijn.
De werkgroep vindt het belangrijk, dat de toekomstgerichte infor­matie
toetsbare elementen bevat. De door de instelling gekozen
uitgangspunten zouden in ieder geval daartoe moeten behoren.
§ 9. Gevolgen voor rijk, gemeenten en Centraal Fonds.
rijk.
Het huidige micro- en macro-beeld van de sociale huursector kan
aanzienlijk wijzigen wanneer gekozen gaat worden voor waarde­ringsgrondslagen
die zo volledig mogelijk gaan aansluiten bij de
algemene wetgeving.
De vermogenspositie van de sector (en voorspellingen omtrent de
toekomstige ontwikkeling daarvan) is vaak bepalend geweest voor
de ontwikkeling van het beleid voor sanering, toezicht en subsi­diëring.
Een bijstelling van het beeld van de sector in de rich­ting
van hetgeen in de wetgeving omtrent de jaarrekening is be­paald,
zou van betekenis zijn voor het maken van nieuwe beleids­keuzen.
gemeenten.
De gemeenten zullen met gevolgen geconfronteerd kunnen worden met
betrekking tot het toezichtskader en de daarbij behorende verant­woordelijkheden
en bevoegdheden. De toetsingsgrenzen zullen wel­licht
op hun effectiviteit aan het gewijzigde beeld getoetst
moeten worden.
Centraal Fonds.
Bij het door het Centraal Fonds te voeren beleid speelt de vermo­gensvaststelling
een tweeledige rol. Enerzijds speelt de vermo­genspositie
een rol bij de vaststelling van de heffing van de aan
het Centraal Fonds af te dragen bijdrage en anderzijds speelt in
het verstrekkingsbeleid van het Centraal Fonds de huidige en
toekomstige vermogenspositie een belangrijke rol.
. ./ 6
I
- 6 -
Met de effecten van een andere vermogensvaststelling dan tot nu
toe zal ook rekening gehouden moeten worden.
§ 10. Conclusie.
Uit de voorgaande paragrafen wordt de conclusie getrokken, dat de
(her)waardering van de bedrijfsmiddelen binnen de sociale huur­sector
samen zal moeten gaan met de herziening van (VROM) regel­geving.
Niet alleen de regelgeving op het terrein van de verslag­legging
zal aanpassing behoeven, maar ook de regelgeving op het
terrein van de exploitatie en het toezicht moet worden herzien en
aangepast.
In bijlage 5 is een globale verkenning gepleegd van de aan te
passen regelgeving.
Nieuwe regels zullen, voor zover nodig, de rol van de overheden
meer op "afstand" zetten dan tot nu toe.
Inzicht in de vermogenspositie zal vooral als gevolg van de voor­stellen
van de werkgroep sterk aan verandering onderhevig kunnen
zijn. Toekomstgerichte informatie zal daarbij steeds belangrijker
kunnen worden, niet alleen primair voor de instellingen zelf maar
ook voor de betrokken overheden en de "kapitaal-markt".
III. Voorstellen waarderingsgrondslagen.
§ 1. Inleiding.
Het doel van de beoogde voorschriften voor waarderingsgrondslagen
is om aan te geven op welke wijze de waardering van de activa en
passiva moet plaats vinden. Dit geldt, ten aanzien van de ver­lies-
en winstrekening, voor de wijze waarop de baten en lasten
zijn vastgesteld. Daarbij moet zoveel mogelijk worden aangesloten
bij algemeen maatschappelijk aanvaardbare normen.
De werkgroep stelt echter vast, dat de gehanteerde grondslagen
voor de vermogensbepaling van gemeentelijke woningbedrijven en
toegelaten instellingen op dit moment niet zijn gebaseerd op
aanvaardbare bedrijfseconomische uitgangspunten en niet eenduidig
zijn voorgeschreven maar sterk zijn gerelateerd aan een aantal in
circulaires neergelegde subsidie-voorschriften en regels die
betrekking hebben op het toezicht. Dit laatste kan echter ver­klaard
worden uit het feit, dat de jaarrekening in het recente
verleden en voor een klein deel nog in het heden, vooral gebruikt
is ter vaststelling en verkrijging van VROM subsidies.
In de nabije toekomst zullen de gemeentelijke woningbedrijven en
toegelaten instellingen bij de vaststelling van hun vermogenspo­sitie
(binnen het verzelfstandigingsscenario), zich meer moeten
laten leiden door de eisen die andere partijen dan de overheid
stellen aan hun jaarverslag. Die partijen (financiers en bestuur­ders)
zullen meer inzicht willen hebben in de risico's en moge­lijkheden
zoals die ook elders, op andere markten dan de woning­markt,
volgens algemeen maatschappelijke, bedrijfseconomisch
aanvaardbare normen gelden.
%
•
../ 7.
- 7 -
In dit hoofdstuk wordt in hoofdlijnen aangegeven hoe door middel
van een aantal wijzigingen in de regelgeving enerzijds de veran­derende
opvattingen van de subsidie-verstrekkers en de toezicht­houders
(de overheid) en anderzijds de behoefte aan een ander
inzicht van andere marktpartijen tot hun recht kunnen komen.
De huidige situatie (knelpunten).
In de Inleiding van dit hoofdstuk is al aan gegeven, dat de
regelgeving op het gebied van subsidiëring en toezicht tot nu toe
in belangrijke mate bepalend is geweest bij het hanteren van een
bepaalde vermogenswaardering. Doordat de sociale huursector
altijd op een door de overheid gegarandeerde (beschermde)markt
kon opereren is steeds getracht het vermogensbeeld van die sector
niet al te somber te maken. Dit was vooral noodzakelijk om te
voorkomen, dat de door de overheid gegarandeerde exploitatie
(objectsubsidies en huurbeleid) te sterk onder druk kwam te staan
door korte termijn fluctuaties en niet eerder "extra" geldelijke
steun werd verstrekt dan dringend noodzakelijk.
Binnen het verzelfstandigingsscenario kunnen thans een aantal van
deze overwegingen worden bijgesteld.
Binnen de sociale sector worden reeds geruime tijd een aantal
punten in de regelgeving naar voren gebracht, die als knelpunt
ervaren worden, t.w.;
A Het "verbod" op het treffen van bepaalde voorzieningen.
B Het niet toestaan van het direct afboeken van onrendabele
investeringen in groot onderhoud en woningverbetering e.d.
C Het slechts sporadisch toestaan van het saneren van al te
negatieve Onderhoudsfondsen.
D Het ontbreken van toekomstgerichte informatie in de verslag­legging.
ad A. Treffen van voorzieningen.
De huidige regelgeving kent slechts twee voorzieningen; het
Onderhoudsfonds woningen en woongebouwen en Overige (onderhouds)
voorzieningen.
Deze fondsen hebben het karakter van een egalisatiereserve met de
bedoeling om toekomstige, uitgaven op het terrein van bijvoor­beeld
het onderhoud, gespreid in de tijd op te vangen. De hoogte
van die voorzieningen zijn niet gerelateerd aan (te ramen) toe­komstige
uitgaven, maar vormen het resultaat tussen kosten, voor­geschreven,
genormeerde dotaties en toegerekende interest.
Deze systematiek verschilt van datgene wat in het Burgerlijk
Wetboek , boek 2, titel 9, artikel 374 is opgenomen;
"1 Op de Balans worden voorzieningen opgenomen tegen;
a. verplichtingen en verliezen waarvan de omvang op de ba­lansdatum
onzeker is, doch redelijkerwijs is in te schat­ten;
b. op de balansdatum bestaande risico's terzake van bepaalde
te verwachten verplichtingen of verliezen waarvan de
omvang redelijkerwijs is in te schatten;
. ./ 8
- 8 -
c. kosten welke in het volgend boekjaar zullen worden ge­maakt,
mits het maken van die kosten zijn oorsprong mede
vindt in het boekjaar of in een voorafgaand boekjaar en
de voorziening strekt tot gelijkmatige verdeling van
lasten over een aantal boekjaren.
2 Waardevermindering van een actief wordt niet door vorming van
een voorziening tot uitdrukking gebracht.
3 De voorzieningen worden gesplitst naar de aard der verplich­tingen,
verliezen en kosten waartegen zij worden getroffen;
zij worden overeenkomstig de aard nauwkeurig omschreven. In de
toelichting wordt zoveel mogelijk aangegeven in welke mate de
voorziening als langlopend moet worden beschouwd.
4 In ieder geval worden afzonderlijk opgenomen:
a. de voorziening voor belastingverplichtingen;
b. de voorziening voor pensioenverplichtingen. "
ad.B Afboeken onrendabele Investeringen / nemen van verliezen.
Bij het nemen van verliezen als gevolg van investeringen waarvoor
in de sfeer van huur en subsidies geen of onvoldoende inkomsten
te verwachten zijn, spitst de discussie zich toe op het moment
waarop verliezen genomen moeten worden. De regelgeving beoogt een
sterke spreiding in de tijd. De gemeenten en toegelaten instel­lingen
zijn voorstander van het hanteren van het voorzichtig­heidsprincipe
.
Dit houdt in, dat conform het Burgerlijk Wetboek, boek 2, titel
9, artikel 384 lid 2 :
winsten slechts worden opgenomen in de balans, voorzover zij
op de balansdatum zijn verwezenlijkt,
verliezen en risico's, die hun oorsprong vinden voor het einde
van het boekjaar, in acht worden genomen, indien zij voor het
opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Dit heeft tot gevolg, dat in vergelijking tot de huidige VROM
regelgeving, verliezen in de tijd gezien eerder worden genomen.
Dit zal op de korte termijn tot een lagere vermogenspositie van
de sociale sector kunnen leiden.
Aandachtspunt bij het afboeken van de onrendabele investering is
de wijze waarop enerzijds het onrendabele deel wordt vastgesteld
en anderzijds hoe de berekening van het rendabele deel plaats
vindt. De werkgroep stelt hier voor een bedrijfswaarde berekening
vast te stellen. In de Bijlagen wordt dit voorstel nader uitge­werkt
.
ad.C Sanering onderhoudsfondsen.
De huidige regelgeving kent een scherpe afbakening tussen de
Algemene Bedrijfsreserve en het Onderhoudsfonds. Het onderhouds-fonds
heeft het karakter van een egalisatiefonds voor het dage­lijkse
onderhoud. De ABR is een algemene reserve voor bedrijfsri­sico's
(leegstand e.d.). Vermenging van de uitgaven uit deze
fondsen is altijd als ongewenst beschouwd. Dit heeft te maken met
opvattingen omtrent de bestenmiing van de onderhoudsnorm voor kort
cyclisch (dagelijks) onderhoud. Slechts incidenteel wordt toege­staan
een sanering van al te negatieve onderhoudsfondsen ten
laste van de Algemene Bedrijfsreserve toe te passen.
../ 9
- 9 -
Wanneer het karakter van het Onderhoudsfonds gewijzigd zou kunnen
worden in een bestemmingsreserve voor alle vormen van onderhoud,
gekoppeld aan een meerjarige onderhoudsraming, is dit knelpunt op
te lossen. De werkgroep stelt wel dat dit impliceert, dat de
instelling hierbij op consistente wijze een interne bedrijfseco­nomische
normering hanteert.
ad.D Toekomstgerichte informatie.
De verslaglegging zoals deze is voorgeschreven in MG 86-44 richt
zich zowel in het beredeneerde als het financiële gedeelte geheel
op het afgelopen en het daaraan voorafgaande boekjaar. Bij het
onderdeel kengetallen wordt over de afgelopen zes jaar verslag
gedaan. De informatie, die over het verleden gevraagd wordt is
uiteraard relevant, gelet op het verantwoordingskarakter van het
jaarverslag. Echter om de positie van de betrokken instelling in
de komende jaren te bepalen is deze informatie niet toereikend.
In Hoofdstuk IV wordt hier nader op ingegaan.
Bedrijfseconomische benadering (nieuwe voorschriften).
In deze paragraaf wordt op de onderdelen van de Balans ingegaan.
Per sub paragraaf vindt een korte beschouwing plaats. Daar waar
de werkgroep een nieuw of gewijzigd voorschrift adviseert, wordt
dit nader aangegeven.
Waarderingsgrondslagen.
Het doel van de waarderingsgrondslagen is om aan te geven op
welke wijze de waardering van activa en passiva heeft plaats
gevonden. Voor wat betreft de winst- en verliesrekening wordt
daarbij aangegeven op welke wijze de baten en lasten zijn be­paald.
Voorstel 1.
De waarderingsgrondslagen dienen in zijn geheel, als eerste post
van de Toelichting op de Jaarrekening, te worden opgenomen.
De activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarden,
tenzij anders is vermeld. De jaarrekening wordt opgesteld op
basis van historische kostprijzen en tegen algemeen maatschappe­lijk
aanvaardbare normen. Bij het samenstellen van de Balans en
de bepaling van het resultaat moet een bestendige gedragslijn in
acht worden genomen. Indien daar om dringende redenen van wordt
afgeweken, moet in een toelichting die reden worden aangegeven
alsmede de daaruit voortvloeiende gevolgen voor de vermogens- en
resultaat bepaling. De baten en lasten worden toegerekend aan het
jaar waarop zij betrekking hebben.
Immateriële vaste activa.
Voor de complexen woningen, gebouwd onder de regeling dynamische
kostprijshuur geldt, dat de kapitaalslasten zodanig over de ge­schatte
levensduur worden gespreid, dat rekening houdend met
voorcalculatorische stijgingen van huren en rijksbijdragen, een
sluitende exploitatie over die periode wordt verkregen.
../ 10
- l o ­op
grond van deze systematiek vindt in de bedoelde exploitatie­periode
activering plaats van de berekende tekorten waarvan toe­komstige
dekking is gegarandeerd door toekomstige huuropbrengsten
en rijksbijdragen.
Een gebruikelijke (annuïtaire) afschrijving in verband met waar­devermindering
van deze complexen vindt niet plaats. Pas nadat de
baten onder meer ten gevolge van de voorgecalculeerde huurverho­gingen
in de toekomst voldoende zijn gestegen, zullen eerst deze
vaste activa en vervolgens de oorspronkelijke stichtingskosten
worden afgeschreven. Om toch een goede waardering van deze DKP
complexen te verkrijgen stelt de werkgroep voor:
Voorstel 2.
De post immateriële activa zou In het vervolg onder de FINANCIËLE
VASTE ACTIVA opgenomen moeten worden direct na de materiële
activa en niet meer als immaterieel actief. Tevens zou ten laste
van dezie J>QSt ook een annuïtaire afschrijving plaats moeten
vinden.
De exploitatie-verliezen inzake woningverbetering van na-oorlogse
complexen zijn in een aantal gevallen geactiveerd op grond van de
aan de financiële positie van de instelling gekoppelde voor­schriften.
Deze activering vindt plaats omdat er door VROM ter
financiering van deze tekorten gedurende een periode van vijf
jaar renteloze leningen zijn verstrekt. Na de periode van vijf
jaar worden deze activa in één keer afgeschreven. De renteloze
leningen worden in één keer afgelost ofwel in een bijdrage-ineens
omgezet. Dit laatste is afhankelijk van de financiële positie in
het vijfde jaar ( 12,5 % grens ABR).
Indien afboeking van de niet rendabele investeringen zonder meer
zou gaan plaats vinden in deze gevallen ontstaat ten aanzien van
de verstrekking van renteloze leningen een onduidelijke situatie
omdat immers de af te dekken exploitatie tekorten ineens worden
afgeboekt.
Materiële vaste activa.
Onroerende goederen in exploitatie.
De afkoopsom erfpacht en de woningen met de bijbehorende instal­laties,
garages en aanpassingen worden per complex gewaardeerd
tegen aanschafwaarde, verminderd met de toegepaste afschrijvingen
(annuïteiten of dynamisch kostprijs-systeem).
De stichtingskosten bestaan uit verkrijging- of vervaardigings-prijs
waaronder o.a. begrepen is de over deze kosten berekende
bouwrente en administratiekosten.
De waardering dient per balans datum plaats te vinden.
De kapitaalslasten worden in principe tezamen met de complemen­taire
kosten gedekt door de jaarlijkse inkomsten uit huren en
subsidies.
Groot onderhoud en woningverbetering.
Gelet op het in het Burgerlijk Wetboek genoemde "voorzichtig­heidsprincipe"
moeten niet door inkomsten te dekken investeringen
in één keer van de gevormde reserves/voorzieningen worden afge­boekt.
De vaststelling van het af te boeken tekort zou kunnen
plaats vinden aan de hand van een voor te schrijven methode voor
een BEDRIJFSWAARDE BEREKENING. (zie bijlage) ../ 11.
- 11 -
Voorstel 3.
Van alle kosten van grootonderhoud en woningverbetering wordt,
rekening houdend met het karakter van de investeringen en de
(toekomstige) dekkingen, met behulp van een BEDRIJFSWAARDE BERE­KENING,
de onrendabele top berekend. Het deel van de investering,
dat naar verwachting o.a. door huurinkomsten in de exploitatie
I gedekt wordt, dient geactiveerd te worden terwijl het onrendabele
j \ deel in een keer ten laste kan worden gebracht van de daarvoor
[aangelegde voorzieningen.
Onroerende goederen in ontwikkeling.
De complexen in ontwikkeling worden gewaardeerd tegen de tot de
balansdatum bestede bedragen.
Onroerende en roerende goederen ten dienste van de exploitatie.
Deze activa worden gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd
met de daarop toegepaste afschrijvingen.
Financiële vaste activa.
Leningen u/g.
Hierin ware op te nemen de eventuele verstrekte achtergestelde
leningen aan het Waarborgfonds
Deelnemingen.
Deelnemingen moeten afhankelijk van de aard van de deelneming
tegen nominale of intrinsieke waarde per balansdatum worden opge­nomen
.
Beleggingen.
De op de beurs genoteerde fondsen worden gewaardeerd tegen aan­koopwaarde
of lagere beurswaarde per balansdatum. Voor obligaties
geldt de eventueel lagere nominale waarde.
Vlottende activa.
Voorraden.
Waardering vindt plaats tegen een voor de instelling gebruikelij­ke
methode (laatst betaalde inkoopprijzen, LIFO, FIFO-systeem).
De incourante voorraden moeten expliciet worden afgeboekt.
Debiteuren.
Eventuele Debiteuren worden tegen de nominale waarde gewaardeerd.
Oninbare debiteuren worden zonodig afgeboekt van een daarvoor te
treffen voorziening.
Schulden op lange termijn (leningen).
De leningen worden of ineens afgelost (fixe-leningen) of in ge­deelten
afgelost (annuïtair, lineair of dynamisch of een mengvorm
hiervan).
Bij dynamische leningen vindt geen aflossing plaats zolang de
exploitaties van de activa welke met deze leningen worden gefi­nancierd,
voorgecalculeerde verliezen opleveren.
Voorstel 4.
In de toelichting op de balanspost Schulden op lange termijn,
moet de aflossing In het jaar volgend op de jaarrekening worden
aangegeven. ../ 12
I
- 12 -
§ 3.7. Voorzieningen.
3.7.1. Voorzieningen onderhoud en verbetering van woningen en woongebou­wen.
Op grond van de huidige voorschriften is het onderhoudsfonds een
door de overheid voorgeschreven egalisatiefonds, dat gevoed wordt
met genormeerde, ten laste van de exploitatie gebrachte dotaties
(onderhoudsnorm). De (dagelijkse) onderhoudslasten worden zodoen­de
gelijkmatig in de jaren gespreid.
Voorzover niet gedekt door huren en bijdragen komt al het niet
dagelijkse onderhoud alsmede de woningverbeteringen thans ten
laste van de Algemene Bedrij fsreserve.
De werkgroep pleit ervoor ten aanzien van het Onderhoudsfonds de
gedragslijn van een voorziening te gaan volgen. Dat wil volgens
de Werkgroep zeggen, dat de voeding van Voorzieningen Onderhoud
en Woningverbetering zou moeten plaats vinden op basis van reële
kostenramingen over meerdere jaren. Hierbij zou enerzijds dekking
gevonden moeten worden in de huidige Onderhoudsnorm én anderzijds
in het saldo van de Algemene Bedrij fsreserve.
Voorstel 5.
Het Onderhoudsfonds wordt omgevormd tot een Voorziening Onder­houd.
Tevens zal ter dekking van het eventuele onrendabele deel
van verbeteringsinvesteringen een voorziening Woningverbetering
getroffen kunnen worden. Deze voorzieningen worden gekoppeld aan
een voorgeschreven Meerjaren-onderhoudsbegroting en zullen toe­reikend
moeten zijn om het volledige onderhoud, zowel groot- als
dagelijks onderhoud, voortschrijdend voor telkens tenminste vijf
jaar alsmede het onrendabele deel van woningverbeteringen, te
bekostigen. Hierbij zal rekening gehouden moeten worden met een
dekking uit enerzijds de onderhoudsnorm en anderzijds de Algemene
Bedrijfsreserve, naast de gebruikleijke dekking uit huren.
Overige voorzieningen.
Rekening houdend met hetgeen in het eerder aangehaalde Burgerlijk
Wetboek in artikel 374 lid 1 is opgenomen, stelt de Werkgroep
voor het treffen van meerdere voorzieningen, naast voorzieningen
voor Onderhoud en Woningverbetering mogelijk te maken.
Het aantal voorzieningen zou evenwel beperkt moeten zijn, daarbij
zou de aard van de voorzieningen geheel moeten voldoen aan de in
de wet genoemde criteria.
Gedacht kan worden aan ; pensioenvoorzieningen, leegstandsvoor­ziening,
voorzieningen voor reorganisatie, oninbare huren etc.
3.8. Algemene bedrijfsreserve (ABR).
Wanneer rekening wordt gehouden met hetgeen onder § 3.7.1. is
aangegeven zal de Algemene Bedrijfsreserve een saldo bevatten,
dat gerelateerd kan worden aan in algemene zin te lopen bedrijfs­risico'
s.
§ 3.7.2,
../ 13
- 13 -
Voorstel 6.
Naast voorzieningen voor Onderhoud en Woningverbetering is het
toegestaan een aantal noodzakelijke "overige" voorzieningen te
aan te brengen.
Deze voorzieningen dienen uitvoerig te worden toegelicht en
moeten geheel passen in het kader van Het Burgerlijk Wetboek,
boek 2, titel 9, artikel 374.
4. Grondslagen voor resultaat bepaling.
In de Verlies en Winstrekening komen de baten en lasten tot uit­drukking
die voortvloeien uit de normale bedrijfsvoering.
In het jaarresultaat zijn naast het exploitatieresultaat begrepen
de baten en lasten die niet tot de normale bedrijfsvoering beho­ren.
De baten en lasten worden geboekt ten gunste of laste van het
jaar waarop zij betrekking hebben.
De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk
aan die welke in de Balans werden toegepast en waarbij de uit het
dynamische kostprijssysteem voortvloeiende tekorten en de onder
bepaalde omstandigheden geactiveerde tekorten bij na-oorlogse
woningverbetering (renteloze leningen) als baten zijn aangemerkt
en de dotatie aan de voorziening voor onderhoud genormeerd als
last is opgenomen.
Baten.
Huren.
De huren zijn bij aanvang van de exploitatie door de overheid
vastgesteld. In die gevallen waarin de definitieve huurprijsvast­stelling
nog niet heeft plaats gevonden, vindt een voorlopige
huurprijsvaststelling plaats. Deze wordt later definitief ge­maakt.
Daarna zijn de huurprijzen vooralsnog onderworpen aan de nodige
wettelijke voorschriften t.w.:
de algemene jaarlijkse huurverhogingen en harmonisatie
de huurverhogingen bij woningverbetering.
Huurderving.
Onder deze post worden de wegens leegstand en oninbaarheid verlo­ren
huursommen opgenomen.
Een eventuele dotatie aan een voorziening voor oninbare huur
dient in de toelichting aan de orde te komen.
Vergoedingen.
Dit betreft de naast de netto huur van huurders te ontvangen
vergoedingen voor service verlening (energiekosten,huismeester,
schoonmaakkosten etc.)
De vergoeding is gebaseerd op geraamde kosten die jaarlijks op
basis van de werkelijke kosten verrekend dienen te worden.
Vergoedingsderving.
Hieronder vallen die vergoedingen van gemaakte kosten die niet
ontvangen kunnen worden. ../ 14
- 14 -
Overheidsbij dragen.
Voorzover de bijdragen nog niet zijn ontvangen dient deze post
berekend te worden op basis van de betreffende regeling. Bij deze
berekening dient rekening gehouden te worden met huurverhogingen
en lastenstijgingen.
Lasten.
Dotatie voorziening onderhoud en woningverbetering.
De dotatie aan de voorzieningen voor Onderhoud en Woningverbete­ring
wordt "intern" vastgesteld en toegelicht in samenhang met de
opgestelde meerj arenonderhoudsraming.
De werkelijke directe kosten en toegerekende indirecte kosten
komen ten laste van de voorziening.
Algemene beheers- en administratiekosten.
De werkelijke kosten worden verwerkt in de Winst- en Verliesreke­ning.
Een vergelijking van deze uitgaven met de door VROM gehanteerde
normering is mogelijk aan de hand van de Kostenverdeelstaat admi­nistratief-
en technisch beheer en de Specificatie kostensoorten
in de kostenverdeelstaat.
Rente-post in de Verlies en Winst rekening.
De verwerking van de post Interne (doorberekende) Rente zou niet
gewijzigd moeten worden. Het rente-overzicht blijft wel als
afzonderlijke bijlage gehandhaafd.
Conclusie.
Uit de voorgaande paragrafen is samenvattend de conclusie te
trekken, dat diverse aspecten in de regelgeving moeten worden
aangepast teneinde de volgende voorstellen van de Werkgroep moge­lijk
te maken.
../ 15
- 15 -
IV Presentatie informatie.
§ 1. Inleiding.
In de hoofdstukken I t/m III is vooral ingegaan op het hanteren
van waarderingsgrondslagen teneinde een getrouwe presentatie te
verkrijgen van de vermogenspositie en financiële prestaties van
de instellingen in de sociale huursector : de jaarrekening.
In de discussie binnen de werkgroep is ook de presentatie van
financiële informatie aan de orde geweest. We kennen in de voor­schriften
tot nu toe ook bepaalde aanwijzingen omtrent informatie
op het terrein van het gevoerde beleid in het verslagjaar ; het
beredeneerd verslag.
De werkgroep meent, dat aan de presentatie van de in de beide
stukken gepresenteerde (bedrijfs)informatie, in het algemeen een
aantal verbeteringen of uitbreidingen aangebracht kunnen worden.
Wanneer de werkgroep zich uitspreekt over een aan te brengen
verbetering of uitbreiding van de aan de jaarverslaglegging te
ontlenen informatie, wordt de huidige rangschikking van informa­tie
enigszins losgelaten.
Schematisch ziet volgens de werkgroep de presentatie van informa­tie
er in de nabije toekomst er als volgt uit:
JAARREKENING
FINANCIEEL
VERSLAG
- fin. prestaties
kengetallen
VOLKSHUISVESTINGS­VERSLAG.
- doelgroep
- kwaliteit bezit
- markt en omgeving.
kengetallen
JAARVERSLAGLEGGING.
§ 2. Het jaarverslag als informatiebron ?
Veel van de huidige (voorgeschreven) informatie geeft enerzijds
enig inzicht in kenmerken van individuele instellingen en ander­zijds
inzicht op macro niveau doordat de informatie op uniforme
wijze moet worden aangeleverd.
De bruikbaarheid van de informatie wordt primair bepaald door:
a.het gebruik dat de instelling zelf van die informatie maakt
(inclusief huurders en leden).
b. het toezicht van de overheid.
c. de huidige en toekomstige kapitaalverschaffers.
Daarbij geldt als belangrijke overweging, dat het verkrijgen van
inzicht in de belangrijkste bedrijfsprocessen bovenal noodzake­lijk
is voor de instellingen zelf.
. ./ 16
- 16 -
De jaarverslaglegging (beredeneerd verslag en jaarrekening) zijn
in de voorschriften onlosmakelijk met elkaar verbonden.
De accountantsverklaring heeft betrekking op beide onderdelen.
De uit de jaarrekening te trekken financiële informatie en de in
kengetallen uitgedrukte bedrijfsinformatie, die momenteel gepre­senteerd
moet worden, heeft betrekking op het verslagjaar en de
vijf daaraan voorafgaande jaren.
prognoses.
De werkgroep acht het van groot belang, dat die informatie ook
een beeld van de toekomstige (minimaal vijf) jaren kan opleveren
in de vorm van op te stellen prognoses op het terrein van:
- bedrijfsvoering (bedrijfsmeerjarenramingen);
- exploitatie;
- reserves en voorzieningen
etc.
De werkgroep beveelt aan na te (laten) gaan welke kengetallen
o.a. in dit kader bij de jaarrekening kunnen worden opgenomen.
De prognoses maken evenwel geen integraal onderdeel uit van de
jaarrekening. De accountant of controle deskundige kan in begin­sel
alleen de consistente hantering van de uitgangspunten en
berekeningswijze vaststellen.
Aangetekend wordt, dat de te ontwikkelen kengetallen wel uit een
controleerbaar geheel voort dienen te komen.
De werkgroep is van mening dat afspraken gemaakt moeten worden
tussen opdrachtgever en accountant en/of controle deskundige met
betrekking tot een oordeel over de in de prognoses gehanteerde
uitgangspunten.
Bijlagen 1 t/m 15 van het jaarverslag.
Omdat de hoeveelheid van de aan het jaarverslag toe te voegen
informatie en het karakter daarvan naar de mening van de werk­groep
wijziging zou moeten ondergaan (accentverschuiving naar
kengetallen m.b.t. historie en toekomst) is in de werkgroep over­eenstemming
bereikt over het feit, dat de Bijlagen 1 t/m 15 niet
langer automatisch onderdeel uit zou moeten maken van het te
publiceren jaarverslag. In de overwegingen van de werkgroep heeft
de opvatting dat de in de Bijlagen vervatte informatie bruikbaar
is voor een kleine groep "gebruikers" van de jaarverslagen ook
een rol gespeeld.
De verplichting om deze Bijlagen samen te stellen moet volgens de
werkgroep wel blijven bestaan, zodat deze zonodig geheel of ge­deeltelijk,
aan belanghebbenden kunnen worden verstrekt. Te
denken valt hierbij aan gemeenten en dergelijke.
De Bijlagen zullen wel onderdeel uit moeten blijven maken van de
controle van de accountant en/of externe (controle) deskundige.
../ 17
- 17 -
Voorstel 7.
De tot nu toe voorgeschreven bijlagen 1 t/m 15 dienen nog wel
opgesteld te worden maar maken niet meer onderdeel uit van het te
publiceren jaarverslag.
3. Beredeneerd en/of Volkshuisvestings-verslag.
Zoals werd aangegeven in het schema in § 1. zal dit verslag
informatie moeten kunnen bevatten op een drietal hoofdgebieden
t.w. :
1. het terrein van de doelgroep van de instelling.
2. de markt en omgeving van de instelling
3. de kwaliteit van het woningbezit.
4. Ondernemings- beleidsplan.
Kijkend naar de door de werkgroep aangestipte mogelijke verande­ringen
in de informatie-verstrekking, stelt de werkgroep de vraag
aan de orde of het uiteindelijk niet verstandiger is om binnen de
sociale huursector meer gestructureerd aan informatievoorziening
te (laten) doen.
De werkgroep meent, dat alle informatie en vooral de samenhang
tussen bepaalde informatie-onderdelen, misschien het best volgens
een bepaalde structuur in een ondernemings- en beleidsplan onder
gebracht zou kunnen worden.
De werkgroep is evenwel niet voor het nemen van maatregelen om
toegelaten instellingen voor te schrijven ondernemings- en be­leidsplannen
(in een bepaalde vorm) op te stellen.
Voorstel 8.
Het tot nu toe gehanteerde beredeneerde verslag zal een bredere
strekking moeten kunnen krijgen. Als onderdeel van de jaarreke­ning
zou dit verslag meer informatie moeten gaan bevatten. Bij­voorbeeld
omtrent de toekomstverwachtingen van de toegelaten
Instellingen. Ten aanzien van het verschaffen van meer toekomst­gerichte
informatie denkt de werkgroep aan het ontwikkelen van
kengetallen op het gebied van bijvoorbeeld:
de doelgroep,
kwaliteit van het bezit en
de markt en omgeving van de toegelaten instelling;
Voorstel 9.
De controle van de bedoelde verslaglegging door de controle-des­kundigen
zal op de bredere strekking van de verslaglegging afge­stemd
moeten worden. Nadere afspraken met de controle deskiuidigen
zullen hierover gemaakt moeten worden.
../ 18
- 18 -
Voorstel 10.
De werkgroep acht het van groot belang om verdere voorstellen te
doen ontwikkelen op het terrein van financiële, toekomstgerichte
informatie. Hierbij wordt bijvoorbeeld gedacht aan het ontwikke­len
van prognoses op het gebied van de bedrijfsvoering (bedrijfs-meerjarenramingen
e.d.); exploitatie (o.a. meerjarenramingen voor
onderhoud) en vermogensontwikkelingen (voorzieningen en reser­ves)
.
. ./19
- 19 -
DE VOORSTELLEN OP EEN RIJ.
Voorstel 1.
De waarderingsgrondslagen dienen In zijn geheel, als eerste post
van de Toelichting op de Jaarrekening, te worden opgenomen.
De activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale waarden,
tenzij anders is vermeld. De jaarrekening wordt opgesteld op
basis van historische kostprijzen en tegen algemeen maatschappe­lijk
aanvaardbare normen. Bij het samenstellen van de Balans en
de bepaling van het resultaat moet een bestendige gedragslijn in
acht worden genomen. Indien daar om dringende redenen van wordt
afgeweken, moet in een toelichting die reden worden aangegeven
alsmede de daaruit voortvloeiende gevolgen voor de vermogens- en
resultaat bepaling. De baten en lasten worden toegerekend aan het
jaar waarop zij betrekking hebben.
Voorstel 2.
De post immateriële activa zou in het vervolg onder de FINANCIËLE
VASTE ACTIVA opgenomen moeten worden direct na de materiële
activa en niet meer als immaterieel actief. Tevens zou ten laste
van deze post ook een annuïtaire afschrijving plaats moeten
vinden.
Voorstel 3.
Van alle kosten van grootonderhoud en woningverbetering worden,
rekening houdend met het karakter van de investeringen en de
(toekomstige) dekkingen, met behulp van een BEDRIJFSWAARDE BERE­KENING,
de onrendabele top berekend. Het deel van de investering
dat naar verwachting o.a. door huurinkomsten in de exploitatie
gedekt wordt, dient geactiveerd te worden terwijl het onrendabele
deel in een keer ten laste kan worden gebracht van de daarvoor
aangelegde voorzieningen.
Voorstel 4.
In de toelichting op de balanspost Schulden op lange termijn,
moet de aflossing in het jaar volgend op de jaarrekening worden
aangegeven.
Voorstel 5.
Het Onderhoudsfonds wordt omgevormd tot een Voorziening Onder­houd.
Tevens zal ter dekking van het eventuele onrendabele deel
van verbeteringsinvesteringen een voorziening Woningverbetering
getroffen kunnen worden. Deze voorzieningen worden gekoppeld aan
een voorgeschreven Meerjaren-onderhoudsbegroting en zullen toe­reikend
moeten zijn om het volledige onderhoud, zowel groot- als
dagelijks onderhoud, voortschrijdend voor telkens tenminste vijf
jaar alsmede het onrendabele deel van woningverbeteringen, te
bekostigen. Hierbij zal rekening gehouden moeten worden met een
dekking uit enerzijds de onderhoudsnorm en anderzijds de Algemene
Bedrijfsreserve, naast de gebruikelijke dekking uit huren.
Voorstel 6.
Naast voorzieningen voor Onderhoud en Woningverbetering is het
toegestaan een aantal noodzakelijke "overige" voorzieningen te
aan te brengen.
Deze voorzieningen dienen uitvoerig te worden toegelicht en
moeten geheel passen in het kader van Het Burgerlijk Wetboek,
boek 2, titel 9, artikel 374. ../ 20
- 20 -
Voorstel 7.
De tot nu toe voorgeschreven bijlagen 1 t/m 15 dienen nog wel
opgesteld te worden maar maken niet meer onderdeel uit van het te
publiceren jaarverslag.
Voorstel 8.
Het tot nu toe gehanteerde beredeneerde verslag zal een bredere
strekking moeten kunnen krijgen. Als onderdeel van de jaarreke­ning
zou dit verslag meer informatie moeten gaan bevatten. Bij­voorbeeld
omtrent de toekomstverwachtingen van de toegelaten
instellingen. Ten aanzien van het verschaffen van meer toekomst­gerichte
informatie denkt de werkgroep aan het ontwikkelen van
kengetallen op het gebied van bijvoorbeeld:
de doelgroep,
kwaliteit van het bezit en
de markt en omgeving van de toegelaten instelling;
Voorstel 9.
De controle van de bedoelde verslaglegging door de controle-des­kundigen
zal op de bredere strekking van de verslaglegging afge­stemd
moeten worden. Nadere afspraken met de controle deskundigen
zullen hierover gemaakt moeten worden.
Voorstel 10.
De werkgroep acht het van groot belang om verdere voorstellen te
doen ontwikkelen op het terrein van financiële, toekomstgerichte
informatie. Hierbij wordt bijvoorbeeld gedacht aan het ontwikke­len
van prognoses op het gebied van de bedrijfsvoering (bedrijfs-meerjarenramingen
e.d.); exploitatie (o.a. meerjarenramingen voor
onderhoud) en vermogensontwikkelingen (voorzieningen en reser­ves)
.
BIJLAGE 1,
PLAN VAN AANPAK PROJECT WAARDERINGSGRONDSLAGEN.
1. Inleiding/aanleiding:
Het hanteren van waarderingsgrondslagen voor de vermogensvast­stelling
van de verhuurders in de sociale sector, is medio
1988 in discussie gebracht. De aanleiding hiervoor lag in de
afspraak die hieromtrent gemaakt is in het DG - LC overleg bij
de presentatie van de regelgeving voor de Uniforme Verslagleg­ging.
Eind 1988 is door VROM en de Landelijke Centrales een Werk­groep
Waarderingsgrondslagen Sociale sector samengesteld.
Dit plan van aanpak beoogt inzicht te geven in de (voorlopige)
doelstelling van deze werkgroep, het te leveren produkt en de
termijn waarbinnen dit moet plaats vinden.
Vooraf wordt ter verduidelijking ingegaan op de samenstelling
van de werkgroep.
2. Samenstelling werkgroep.
De werkgroep is gestart via het werkoverleg met de LC's.
Naast VROM nemen aan de werkgroep deel; de LC's, de VNG en het
NIVRA.
3. Doelstelling werkgroep;
De HOOFDDOELSTELLING van de werkgroep is te komen tot één
nieuwe methode voor de resultaatbepaling alsmede de bepaling
van het vermogen van de sociale verhuurders. Bij de invulling
van die doelstelling zal zo goed mogelijk worden aangesloten
bij de voor de jaarverslaglegging geldende wetgeving (Burger­lijk
Wetboek) en voor de sociale sector kenmerkende elementen.
Randvoorwaarden cq. nevendoelstellingen daarbij zijn;
de accountantswereld of diegenen die te bestempelen zijn
als de controle-deskundigen (als bedoeld in art. 27 BTIV),
moeten bereid zijn op basis van de voorstellen, goedkeuren­de
verklaringen te verstrekken en met de voorstellen kunnen
instemmen;
../ 2.
- 2 -
de eventuele voorstellen van de werkgroep moeten ofwel
passen binnen de bestaande regelgeving ofwel de regelgeving
moet zodanig aangepast worden dat geen ongewenste effecten
ontstaan op het geldende subsidie- en toezichtssysteem.
de werkgroep richt zich primair op het doen van voorstellen
die de algemene verslaglegging raken. Het aanpassen van de
VROM regelgeving past niet binnen de taakstelling. Besluit­vorming
over eventueel aan te passen regelgeving vindt
buiten de werkgroep plaats.
Tijdschema:
Teneinde aansluiting te kunnen krijgen met het vertrekpunt van
de projecten die zullen moeten leiden tot o.m. aanpassing
(sanering) van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuis­vesting
en de Beschikking Regelen Exploitatie Toegelaten In­stellingen
zal voor het zomer-reces het concept voorstel
gereed moeten zijn.Dat betekent, dat de besluitvorming binnen
VROM begin mei zal moeten aanvangen. De werkgroep dient het
(ontwerp)concept advies voor nieuwe waarderingsgrondslagen
derhalve voor eind 1989 afgerond te hebben.
Produkt beschrijving
Het door de Werkgroep op te stellen voorstel voor waarderings­grondslagen
zal een tweeledig doel bevatten, t.w.:
uniforme voorschriften voor waarderingsgrondslagen en ver­slaglegging;
adviezen voor de presentatie van informatie bij de verslag­legging.
Het voorstel zal een houvast moeten kunnen bieden voor de
totale herziening van de regelgeving, zoals die wellicht zal
gaan plaats vinden in het kader van de Nota Volkshuisvesting.
Een en ander zou moeten betekenen, dat het voorstel van de
Werkgroep een technische invulling krijgt en een opstap moet
vormen voor de verdere beleidsdiscussie in het kader van die
nota.
BIJLAGE 2
DE BEDRIJFSWAARDEBEREKENING.
Toegelaten Instellingen doen regelmatig investeringen in hun
bestaande woningvoorraad. Deze investeringen kunnen betrekking
hebben op verbetering van de kwaliteit van de woningen of noodza­kelijk
zijn voor de handhaving van de oorspronkelijke kwaliteit.
De eerste categorie wordt wel genoemd "ingrijpende verbetering"
of "geriefsverbetering" en moet op grond van de regelgeving
leiden tot o.m. een dekking in de huur.
De tweede categorie wordt bestempeld als groot onderhoud, een
investering die op grond van de regelgeving niet tot (volledige)
een dekking in de huur kan leiden.
Vanuit die dekking wordt ook wel gesproken van een "rendabel en
een onrendabel deel van een investering.
Tot nu toe moest in elk geval de investering als een actief op de
balans verantwoord worden en middels een afschrijving over een
reeks van jaren ten laste van de exploitatie gebracht worden.
In de aanbevelingen van de werkgroep ligt een voorstel besloten
om bij het doen van investeringen in de bestaande woningvoorraad
in den vervolge op voorhand rekening te gaan houden met dat deel
van een investering, dat nimmer tot een dekking in de huur (of
subsidies) leidt. Het hanteren van het voorzichtigheidsprincipe
gebiedt, dat voorzienbare verliezen direct ten laste van de
reserves of voorzieningen genomen moeten worden.
Om tot uniforme berekeningswijze te komen van het per investering
af te boeken "onrendabele" deel, stelt de werkgroep waarderings­grondslagen
voor, om in de toekomstige regelgeving te voorzien in
een regeling, die de berekeningsmethode voor schrijft van de
bedrijfswaarde (de waarderingsgrondslag) van de gedane investe­ring.
. ./ 2
- 2 -
De methode die gehanteerd zou moeten worden voor de berekening
van die bedrijfswaarde moet uiteindelijk leiden tot de vaststel­ling
van het bedrag (onrendabele deel) dat afgeboekt moet worden
van de beschikbare voorziening c.q. reserve.
In de methode zullen de volgende factoren een rol moeten spelen.
1. Vaststelling van de afschrijvingstermijn.
De aard van de investering is bepalend voor de te kiezen
termijn. De investering wordt allereerst uitgedrukt in een
percentage van de vergelijkbare nieuwbouwwaarde. Per 2%
wordt één afschrijvingsjaar genomen.
2. De uit de investering voortvloeiende huursprong.
Op basis van het zgn. 1.2.3. systeem zal een huursprong
vastgesteld moeten worden. De new van de huuropbrengst wordt
ter dekking van de investering meegerekend. Dat deel zal
(mede) geactiveerd moeten worden.
De toekomstige huurstijgingen (te verwachten trend) wordt
berekend aan de hand van de laatste wettelijk vastgestelde
huurtrend.
3. Saldi van de lopend